Что не возвращается аванс или задаток

Задаток или аванс: в чем разница и что лучше при покупке квартиры? Что возвращается — аванс или задаток?


Бесплатная юридическая консультация:

Предоплата в рамках операции купли-продажи недвижимости, в том числе и квартиры, выражается в виде внесения небольшой части от ее основной цены, которую покупатель направляет продавцу в целях подтверждения тем самым, что он намерен приобрести ту или иную жилплощадь.

Оглавление:

Как оплачивается покупка?

Как правило, при заключении документов по сделкам между физическими лицами на вторичном рынке наличные средства могут передаваться из рук в руки. А при приобретении нового строения от застройщика деньги передаются в кассу учреждения либо могут быть отправлены в безналичном виде на ее счет. Делается это в качестве так называемого обеспечительного платежа. Задаток или аванс? Разберемся в данных понятиях подробнее.

Практические приемы по внесению денежных средств при покупке квартиры

На первичном рынке такие вопросы, как внесение предоплаты во время приобретения квартиры, например, срок, сумма, условия передачи денег, целиком решаются девелопером – то есть компанией, занимающейся строительством. В такой ситуации от покупателя ничего не зависит. Чуть ниже будет приведен пример случая, при котором покупатель самостоятельно повлияет на процесс, связанный с внесением предварительной платы, а также сам будет определять условия для совершения сделки.

Срок предоплаты

Любую предоплату за квартиру по совершению сделок купли-продажи вносят на конкретный срок в рамках договора или соглашения, а также засчитывают в сумму предстоящих платежей по осуществляемой сделке. Предварительные денежные средства имеет право получить как собственник квартиры, то есть продавец, так и названное им доверенное лицо, в том числе агентство недвижимости, занимающееся продажей квартиры своего клиента. Это будет задаток или аванс?

Предоплата, осуществляемая во время покупки квартиры, вносится в качестве аванса либо задатка. Итак, каковы основные различия между авансом и задатком при совершении сделок по купле-продаже? А также что наиболее часто используют в практике рынка недвижимости и в каких целях? Речь об этом пойдет ниже.


Бесплатная юридическая консультация:

Передача задатка при покупке недвижимости

Задаток несет в себе форму предоплаты при покупке квартиры, когда в случаях, если по каким-либо причинам и вине со стороны покупателя сделка не была проведена, денежные средства по задатку остаются у продавца недвижимости.

В ситуациях, когда намеченная сделка не была проведена в условленный срок по вине продавца, он должен возвратить сумму внесенного задатка покупателю в двойном размере. Что же применять — задаток или аванс?

Благодаря этим условиям, задаток обладает функцией надежного обеспечения обязательств между обеими сторонами. Таким образом, лицо, которое виновно в срыве сделки, должно понести финансовую ответственность.

Некоторые нюансы

На первый взгляд вышеприведенные условия кажутся вполне логичными, но здесь есть одно «но», которое заключается в том, что именно из-за существующей финансовой ответственности подобные соглашения о задатке используются при покупке квартиры крайне редко. Зачастую агентства, занимающиеся недвижимостью, принимают предоплату за квартиру, но при этом стараются не брать ее в виде задатка, а значит, они не несут никакой финансовой ответственности, когда сделка срывается по вине их клиента, то есть продавца жилого помещения.

Задаток или аванс — в чем разница? Этот вопрос интересует многих.

Понятие задатка и аванса

Задаток как понятие регламентирован законом, суть которого четко прописана в статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации. В отличие от задатка, в законодательстве не существует четкого определения для аванса, хотя сам термин там все же упоминается. Принято считать, что если при перечислении предоплаты действующие стороны не прописали в своем договоре задатка при покупке квартиры либо в соглашении, что речь идет именно о задатке, то закон будет трактовать эту сумму как аванс.


Бесплатная юридическая консультация:

Значение аванса при приобретении квартиры

Авансом называют денежные средства, внесенные как предоплата, которые передаются покупателем продавцу в рамках будущих платежей по предстоящей сделке, но при этом отсутствует обеспечительная функция. То есть в ситуации, когда сделка не смогла состояться по какой-либо причине, аванс в обычном порядке возвращается назад к покупателю. Ответственности при этом никто абсолютно не несет. Договор задатка при покупке квартиры предполагает финансовую ответственность.

По своей сути аванс представляет собой то же самое, что и задаток, отличие же заключается в том, что никаких последствий, связанных с ответственностью, для участников сделки быть не может. Как таковой он особого значения не имеет, так как не обеспечивает каких-либо обязательств.

Продавцам нравится аванс

Практически же продавцы недвижимости стараются избегать получения предоплаты по условиям задатка, им больше нравится брать аванс. Но в договорах об авансе предусмотрены штрафные санкции для покупателей. То есть в случае, когда они отказываются от покупки недвижимости без всяких оснований. В подобной ситуации аванс возвращен не будет, потому что будет удержан в качестве штрафа. А если же продавец решил не продавать квартиру, он может просто вернуть всю сумму аванса покупателю без предъявления каких-либо штрафов. Такие условия трудно назвать равноправными, но такова действующая практика рынка.

Получение аванса вместо задатка упрощает формирование альтернативных сделок, так как в подобных случаях один продавец зависит от другого, а значит, должен принять на себя денежную ответственность по ее срыву, что в случае с задатком будет необоснованно. Вот почему при выстраивании стратегии сделок предпочитают применять аванс.

Договор об авансе и задатке при приобретении квартиры

На вторичном рынке соглашение, равно как и договор об авансе, составляют между физическими лицами в произвольной письменной форме, при этом основными участниками сделки являются покупатель и продавец, то же работает и в отношении задатка. Что выбрать, задаток или аванс, решать самим участникам сделки.


Бесплатная юридическая консультация:

Возможны варианты, когда аванс вносится, либо принимается доверенным лицом от имени продавца или покупателя, либо агентства недвижимости.

Договор купли-продажи квартиры с задатком можно составить и заверить нотариально, правда, это необязательно, хотя и подразумевает более надежное и грамотное оформление по передаче денег физическому лицу. Нотариус, помимо всего прочего, является главным и официальным свидетелем осуществляющийся передачи денег, и это может осложнить нежелание продавца нести ответственность в ситуациях срыва сделки.

Наиболее важными условиями соглашения об авансе выступают сумма задатка и сроки по внесению, а также стоимость квартиры, паспортные данные, адрес и Ф.И.О. как продавца, так и покупателя.

Важно к тому же указывать в рамках договора ключевые моменты по проведению сделки, а именно, место произведения взаимных расчетов, какие денежные средства будут применяться — наличные либо безналичные. Кроме того, определяется, будет ли подписан договор купли-продажи в нотариальный или обычной письменной форме, планируется ли распределение расходов между сторонами, а также то, что сумма аванса включается в стоимость объекта покупки.

Многим непонятно, что возвращается — аванс или задаток.


Бесплатная юридическая консультация:

В соглашении по авансу требуется предусматривать условия возвращения либо невозврата внесенных предварительно средств, а в том случае, если обе стороны сочтут это необходимым, нужно обозначить штрафные санкции с неустойкой и определить уровень ответственности при отказе любой из сторон от совершения сделки купли-продажи квартиры на определенных ранее условиях.

Наглядный пример договора аванса при продаже и покупке квартиры на вторичном рынке представлен ниже.

Договор задатка выполняется аналогично, но в нем четко прописывается, что речь идет именно о задатке. Только после этого по отношению к документу будут применены положения, прописанные в законодательстве, а именно указанные в статьях 380 и 381 Гражданского кодекса страны.

Что лучше — аванс или задаток? Об этом — ниже.

Другие виды соглашений

В качестве договора об авансе может выступать также предварительное соглашение купли-продажи квартиры, сокращенно ПДКП. Такой документ заключается между физическими лицами на вторичном рынке. Главное — не путать его с договором на совершение сделок между застройщиком и дольщиком. В принципе, это то же самое, что и соглашение об авансе, но упор в данной ситуации делается на подробное изложение условий предстоящей сделки, в рамках обеспечения которой перечисляется предварительный платеж, то есть аванс. Подобные предварительные соглашения по купле-продаже квартиры применяются некоторыми агентствами недвижимости.


Бесплатная юридическая консультация:

Для первичного рынка вместо договора об авансе девелоперы часто используют соглашение резервирования или бронирования квартиры, но это сути договора не меняет. Важным отличием здесь служит то, что при приобретении нового строения самого предмета, в адрес оплаты которого переводятся предварительные денежные средства, еще не существует. Вот почему идентификация недвижимости происходит в подобной ситуации, впрочем, как и в случае с основным договором с застройщиком, исключительно по данным проектных документов, а не на основе существующего почтового адреса. В целом же все необходимые условия соглашения по авансу здесь также соблюдаются.

Что же в итоге: аванс или задаток?

Таким образом, в риэлторской практике при внесении денег в агентство недвижимости задаток в основном выполняет функцию аванса, которая несет в себе серьезность намерений одной из сторон сделки, так как при её срыве эта часть денег возвращается тому лицу, которое ее вносило. Оформляется расписка о задатке (образец представлен выше). Поэтому так часто у риэлторов и происходит путаница в определении этих понятий. Важно просто помнить и знать, что когда в договоре либо соглашении внесенная денежная сумма будет обозначена в качестве задатка, который должен быть передан покупателем продавцу, при срыве сделки это, скорее всего, приведет к отрицательным последствиям, в рамках которых могут быть применены действия норм и правил о задатке, прописанных в законодательстве.

В чем разница — задаток или аванс? Мы ответили на данный вопрос.

Источник: http://businessman.ru/zadatok-ili-avans-v-chem-raznitsa-i-chto-luchshe-pri-pokupke-kvartiryi-chto-vozvraschaetsya—avans-ili-zadatok.html

Чем аванс отличается от задатка

В действующем гражданском законодательстве наряду с авансовым платежом существует такой способ обеспечения обязательств, как задаток. Проще говоря, это некая сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон другой в счет будущих причитающихся платежей. Задаток служит доказательством последующего заключения и исполнения договора (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Разница между задатком и авансом существенная. Во-первых, если покупатель передумает, задаток останется у продавца. А если передумает продавец, он будет обязан уплатить другой стороне двойную сумму задатка. И во-вторых, при передаче денег, пусть даже под расписку, необходимо четко указать, что сумма передается в качестве задатка. Это избавит от лишних волнений и продавца, и покупателя.


Бесплатная юридическая консультация:

Задаток — это денежная сумма, которая передается продавцу покупателем в качестве предоплаты за покупаемое жилье и в качестве доказательства того, что обязательства по покупке будут выполнены.

В качестве предоплаты задаток имеет все свойства аванса.

Аванс – минимальная сумма, которую покупатель вносит продавцу как часть оплаты всей стоимости недвижимости. В отличие от задатка выполняет только платежную функцию.

Главные различия между авансом и задатком.

Главное отличие задатка от аванса заключается в том, что он служит доказательством заключения договора и способом обеспечения исполнения обязательств (покупки недвижимости). В то время как аванс — это всего лишь предоплата за квартиру, выплачиваемая для обеспечения бронирования конкретного варианта. Передача денег также оформляется соглашением о внесении аванса. В документе так же, как и в первом случае с задатком, оговариваются права и обязанности сторон и последствия их нарушения. На практике при нарушении обязательства одной из сторон аванс возвращается другой полностью в однократном размере. Задаток требует соответствующего документа — соглашения о задатке, которое совершается письменно независимо от его суммы. Соглашение может быть выполнено в форме расписки. Обязательно в ней должны быть указаны имена, отчества и фамилии продавца и покупателя, паспортные данные, место прописки, сроки исполнения обязательство по задатку и его сумма.

Бесплатная юридическая консультация:

Аванс не имеет такой же мощной формальной основы. Более того, в гражданском законодательстве об авансе речь даже не идет. Несмотря ни на что, аванс играет значительную роль при покупке недвижимости. Чтобы оградить себя от неоправданных рисков, покупатель и продавец также должны заключить между собой в письменной форме соглашение о внесении аванса.

Задаток это довольно строгая форма для первоначального платежа и она строго в соответствии с законом обязывает обе стороны сделки. Так, в случае если по независящим причинам от продавца, покупатель отказывается покупать недвижимость, то он уже не вернет денежную сумму обратно, уплаченную в качестве задатка продавцу. В свою очередь закон также защищает интересы покупателя при заключении договора задатка. В случае, если продавец по каким-то причинам, не зависящим от покупателя отказывает покупателю в продаже недвижимости (например нашел более выгодного покупателя), он в нарушения договора о задатке будет обязан выплатить покупателю денежную сумму, превышающую вдвое задаток, которой получил по договору. Аванс же это более свободная от «лишних» обязательств форма для подтверждения намерений покупки, так как в случае если сделка не состоится в срок указанный в предварительном договоре, то продавец просто вернет деньги покупателю

Кроме того, необходимо понимать, что залог не имеет отношение к авансу или задатку. Это разные юридические понятия. Залог – это заложенное имущество, то есть имущество, которое идет в счет обеспечения обязательств вернуть полученные в кредит средства.

Итак, подведем итоги.

АВАНС (avance – франц) – это платеж, который предшествует передачи имущества или оказанию услуг. Главным отличием от задатка является то, что он не является гарантией исполнения обязательства и может быть возмещен в любое время. Аванс не обязывает стороны заключать договор.


Бесплатная юридическая консультация:

ЗАДАТОК – это сумма, которая выдается по договору в доказательство обеспечения его исполнения. Процесс передачи и получения задатка регламентирован статьями 380 и 381 ГК РФ. Соглашение оформляется в письменном виде и имеет юридическую силу. Задаток – своего рода гарант, обеспечивающий исполнение обязательств. Поэтому оформление задатков чрезвычайно распространено на рынке аренды, куплепродажи недвижимости и полностью себя оправдывает.

ЗАЛОГ – способ обеспечения обязательства, при котором залогодержатель приобретает право распоряжаться деньгами в случае обнаружения какой-либо задолженности второй стороны. Например, при аренде жилья, как правило, взимается залог на случай нанесения ущерба квартире, имуществу и т. д. Получив залоговые деньги, хозяин имеет право возместить нанесенные арендатором убытки и оплатить ремонт.

Источник: http://advokatvam.ru/dogovornie-spori-vidi-dogovorov/chem-avans-otlichaetsya-ot-zadatka

Аванс, задаток или залог?

Понятия «залог», «задаток» и «аванс» кажутся очень похожими. Ничего удивительного, что многие их иногда путают. На самом же деле это совершенно разные термины. Попробуем объяснить, чем же задаток отличается от аванса и залога?

С понятием ЗАЛОГА (ст.572 Гражданского Кодекса Украины) мы сталкиваемся, когда что-то берём во временное пользование (напр. деньги в кредит в банке (ломбарде, кредитной организации), или квартиру в аренду…).


Бесплатная юридическая консультация:

Залог является гарантией того, что мы в полной мере и в определённые сроки вернём то, что взяли в долг. Залогом может быть как денежная сумма (в случае с арендой квартиры), ценные вещи (для ломбарда), так и движимое либо недвижимое имущество (в случае банковского кредита).

Если же мы нарушим (не выполним) свои обязательства – то кредитор (залогодержатель) имеет право распорядиться по своему усмотрению денежной суммой, что была передана нами в качестве залога, либо продать заложенное нами имущество и получить таким образом компенсацию.

Например, в случае нанесения ущерба квартире или имуществу, собственник жилья имеет право за счёт залоговых денег возместить ущерб (убытки), нанесённые арендатором, оплатить ремонт и т.д.

Аванс или задаток?

Когда мы хотим приобрести квартиру мы встречаемся с понятиями «аванс» и «задаток». Оба эти понятия представляют собой способ подтверждения готовности сторон совершить сделку купли-продажи квартиры.

Но, в отличие от аванса, ЗАДАТОК при покупке квартиры довольно строго ограничивает стороны в возможных попытках нарушить договорённость. Если покупатель или продавец в одностороннем порядке откажется от выполнения соглашения, то он потеряет деньги.


Бесплатная юридическая консультация:

Если покупатель откажется приобрести квартиру (например, возникли какие-то обстоятельства, мешающие осуществлению покупки или нашёлся другой более интересный вариант недвижимости), то задаток за квартиру ему не возвращается. Он остается у Продавца.

Если же продавец по каким-либо причинам нарушит договорённость, то он вернёт покупателю сумму задатка в двойном размере.

В случае невозможности выполнения обязательств по причинам, независящим ни от одной из сторон (так называемые форс-мажорные обстоятельства), договор аннулируется и задаток за квартиру возвращается Покупателю.

Читаем Закон (Гражданский Кодекс Украины)

Статья 570. Понятие задатка


Бесплатная юридическая консультация:

1. Задаток это -денежная сумма или движимое имущество, которое выдаётся кредитору должником в счёт причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его выполнения.

2. Если не будет установлено, что сумма, уплаченная в счёт причитающихся с должника платежей, является задатком, она считается авансом.

Статья 571 . Правовые последствия нарушения или прекращения обязательства, обеспеченного задатком

1. Если нарушение обязательства произошло по вине должника, задаток остается у кредитора. Если нарушение обязательства произошло по вине кредитора, он обязан возвратить должнику задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости.

2. Сторона, виновная в нарушении обязательства, должна возместить второй стороне убытки в сумме, на которую они превышают размер (стоимость) задатка, если другое не установлено договором.


Бесплатная юридическая консультация:

3. В случае прекращения обязательства до начала его выполнения или вследствие невозможности его выполнения задаток подлежит возвращению.

АВАНС – это гораздо более мягкая форма подтверждения серьёзности намерений Продавца и Покупателя. Фактически это частичная предоплата.

Аванс – это денежная сумма или другая имущественная ценность, которая выдаётся или переводится в счёт будущих платежей за выполнение работы, передачу имущества, предоставления услуг и т.п.

Если сделка не состоится в оговоренный предварительным договором срок по вине Продавца, то он вернёт Покупателю денежную сумму, которую взял изначально (а не в двойном размере. ), и стороны на этом разойдутся, возможно, не слишком довольные, но и не пострадавшие.

Если же Покупатель откажется от Договора купить квартиру, то деньги у Продавца он потребует вернуть. По закону, по чьей бы вине не «сорвалась» сделка, аванс должен быть возвращен в любом случае!


Бесплатная юридическая консультация:

На рынке недвижимости (при оформлении сделки купли-продажи квартиры) широко распространен именно задаток. Если Вам настойчиво предлагают оформить вместо задатка аванс, стоит задуматься. Возможно, Вы имеете дело с человеком, склонным нарушать обязательства.

Источник: http://www.vipcity.com.ua/?pg=14&art=116

В чем разница заключается задатка и аванса в 2018 году

В чем разница заключается задатка и аванса в 2018 году подробно описано в российском законодательстве. Зная отличия можно исключить вероятность возникновения различных юридических последствий.

Нередко совершаются сделки, при которых имеют место частичные либо предварительные формы оплаты. В данной ситуации крайне важно понимать, о чем именно идет речь – об уплате аванса либо задатка.

Нужно уметь квалифицировать платежку, поскольку от этого напрямую зависят многочисленные юридические последствия, наступающие в случае неисполнения взятых на себя обязательств согласно подписанному договору. Рассмотрим различия между авансом и задатком подробней.


Бесплатная юридическая консультация:

Основные моменты

Различия между понятиями, подробно описаны в российском законодательстве. Зная их можно исключить вероятность занесения в договор ошибочных сведений и избежать различного недоразумения.

По этой причине рекомендуется изначально рассмотреть общие базовые сведения.

Что это такое

Под определением аванс подразумевается конкретная денежная сумма либо же ценность, которая подлежит передаче одной стороной второй, с целью исполнения взяты на себя обязательств.

Причем это должно произойти до того периода, как будет исполнено встречное обязательство. Иными словами, это денежные средства, которые передаются одним участником сделки в счет платежа, но еще до того периода, как будет выполнено предмет договора.

Под определением задаток подразумевается выдача конкретной суммы одной стороной второй в счет платежа, который установлен согласно подписанному соглашению и используется в качестве подтверждения заключения сделки и гарантии исполнения взятых на себя обязательств.


Бесплатная юридическая консультация:

Нередко используется такой термин, как залог. Под ним подразумевается вариант обеспечения обязательств, при которых непосредственные кредиторы, выступающие в роли залогодержателей, обладают законным правом реализовать залоговое имущество в случае неисполнения условий соглашения должником.

Какие преследуют цели

Авансовый платеж может быть осуществлен во время подписания сделки относительно приобретения конкретного товара.

В большинстве случаев речь идет об авансе в размере до 50% от суммарной себестоимости. В некоторых ситуациях требуется уплатить аванс в размере полной оплаты установленной цены.

Аванс – это наименование непосредственно самого платежа, который подлежит предварительной уплате и считается подтверждением того, что конкретное лицо выполнит в полном объеме взятые на себя обязательства.

Важно помнить — в случае расторжения договора аванс подлежит возврату. В случае с залогом (задатком):

Необходимо быть уверенным в том, что небольшой земельный участок без каких-либо строений мало кто согласиться оформить в качестве залога.


Бесплатная юридическая консультация:

Это же относиться и к тем квартирам и жилой площади, в которой проживают граждане. Другое дело, когда недвижимость свободная.

В большинстве случаев задаток используется в период покупки недвижимости, транспортных средств либо получения каких-либо услуг.

Правовое регулирование

В ст. 380 Гражданского Кодекса России подробно описано понятие об авансе. В частности в ней подробно указаны сведения о том, что если уплаченная предоплата в качестве задатка не установлена текстом соглашения, то она признается таковой, как авансом.

Понятие о самом задатке регулируется таким основными нормативно-правовыми документами как ст. 380 и 381 Гражданского Кодекса России.

На основании ст. 328 и 487 ГК РФ в случае срыва сделки непосредственно по вине покупателя, то продавец обладает законным правом требования возмещения компенсации за понесенные убытки.


Бесплатная юридическая консультация:

Что дает прописка в квартире, читайте здесь.

В случае срывов сроков по вине реализатора, у покупателя появляется юридическая возможность требовать компенсацию на основании ст. 395 и 487 ГК РФ.

Разница между авансом и задатком

Многие не знают, в чем разница задатка и аванса, ГК РФ в таком случае оказывает помощь. Из-за расплывчивости сведений, которые в нем фигурируют, рассмотрим имеющиеся отличия подробней.

Как оформляются документально (договор)

Соглашение задатка по законодательству РФ включает в себя:

  • полные инициалы участников сделки, в том числе — даты рождения, паспортные данные (серия, номер, кем и когда именно был выдан), адрес регистрации;
  • до какого именно периода покупатель должен получить покупаемое имущество;
  • по какому конкретно адресу и какова суммарная себестоимость;
  • подробное описание предмета соглашения для возможности его с легкостью идентифицировать;
  • размер задатка;
  • до какого времени должен быть подписан договор купли-продажи;
  • полная себестоимость предмета сделки;
  • срок, до которого реализатор должен вернуть внесенную предоплату, если по его вине будет аннулирована сделка. Дополнительно нужно указать основания, по которым можно избежать привлечения к ответственности в случае не заключения соглашения в установленный период;
  • персональные подписи каждого участника сделки.

Важно помнить — соглашение должно быть обязательно подписано в нескольких экземплярах.


Бесплатная юридическая консультация:

Авансовый договор, составленный в письменной форме, в обязательном порядке должен включать в себя:

  • полные сведения о каждой стороне соглашения, в том числе даты рождения, паспортные сведения (серию, номер, кем и когда именно был предоставлен), адреса регистрации;
  • какой срок отведен с целью передачи предмета сделки;
  • себестоимость;
  • полные инициалы тех лиц, которые в дальнейшем оформляют на себя договор купли-продажи;
  • подробные параметры предмета договора – для легкости его идентификации в случае судебных разбирательств;
  • размер денежных средств, которые переданы в качестве аванса;
  • полное наименование документации относительно права собственности;
  • перечень зарегистрированных граждан на жилплощади – если в качестве предмета сделки выступает недвижимость;
  • размер штрафных санкций, которые могут применяться в случае неисполнения взятых на себя обязательств одной из сторон;
  • правила заключения будущей сделки;
  • сведения о расписке, которая подтверждает получение денежных средств в установленном размере;
  • персональные подписи участников.

Источник: http://jurist-protect.ru/v-chem-raznica-zadatka-i-avansa/

Задаток или аванс – в чем разница?

Что не возвращается — аванс или задаток

В чем разница — задаток или аванс? Ответ на данный вопрос связан с правовой природой данных явлений:

  • Задаток — гарантия того, что обязательство будет исполнено.
  • Аванс такой функции не несет. Это внесение денег в общее дело, как бы помощь второй стороне. Контрагент заранее платит за то, чего еще нет:
    • за работы, которые еще не выполнены;
    • услуги, которые еще не оказаны;
    • товары, которые еще не получены.

Помимо функций, аванс и задаток отличаются по условиям возврата.

  1. О возврате задатка:
    • Задаток не возвращается, если контрагент, предоставивший его, сам ответственен за то, что сделка сорвалась.
    • Задаток возвращается, если:
      • Стороны договорились о завершении своих договорных отношений или возникла объективная невозможность исполнения соглашения (ни один из контрагентов не в ответе за это).
      • Сделка сорвалась по причине действий стороны, получившей задаток. При этом виновный контрагент возвращает сумму задатка в удвоенном размере (ст. 381 ГК РФ).
  2. О возврате аванса.

В данном случае имеет значение юридическая судьба документа — основания внесения аванса:


Бесплатная юридическая консультация:

  • Если соглашение является незаключенным:
    • аванс возвращается как убытки (постановление ФАС ПО от 12.10.2009 по делу № А/08);
    • аванс возвращается как неосновательное обогащение (обзор судебной практики ФАС ВСО по спорам из договора подряда).
  • Если от договора отказывается сторона, предоставившая аванс, вторая сторона возвращает ту часть, которая ею не освоена (определение ВАС РФ от 23.10.2013 № ВАС-14685/13 по делу № А/2012).
  • Не исполнивший обязательства контрагент, получивший аванс, возвращает денежные средства и также компенсирует убытки (постановление Арбитражного суда ПО от 27.04.2015 № Ф/2013 по делу № А/2014).

Возвращается задаток или нет

Рассмотрим подробнее, возвращается ли задаток.

Итак, задаток, наряду, например, с независимой гарантией или неустойкой, является одним из механизмов обеспечения того, что обязательство между сторонами будет исполнено. Задаток представляет собой деньги, передаваемые контрагентом как доказательство того, что соглашение заключено и будет им исполняться.

При этом стороны должны письменно закрепить, что передаваемые денежные средства являются именно задатком, поскольку в случае спора все сомнения будут толковаться в пользу того обстоятельства, что это аванс (ст. 380 ГК РФ).

Еще одной смежной категорией является залог. Залог, как и задаток, является механизмом обеспечения исполнения договоренностей сторон. Разница между ними в следующем:

  • задаток — это переданные денежные средства;
  • залог — это имущество, из стоимости которого пострадавший от неисполнения договора контрагент получает возмещение преимущественно перед другими контрагентами должника (ст. 334 ГК РФ).

О залоге см. также в материале по ссылке: Залог как способ обеспечения исполнения обязательств. О нюансах возврата задатка по предварительному соглашению читайте в статье по ссылке: Как вернуть задаток по предварительному договору?

ВАЖНО! Если срыв сделки обусловлен виновными действиями одного из контрагентов, то, помимо изложенного в предыдущем разделе относительно возврата задатка, виновный субъект еще возмещает убытки (с зачетом суммы задатка в сумму убытков, если соглашением сторон не установлен иной механизм, ст. 381 ГК РФ).

О нюансах обеспечительных платежей: можно ли вернуть их

Помимо аванса и залога, задаток также следует отличать от обеспечительного платежа. О соотношении задатка и обеспечительного платежа более подробно вы узнаете из статьи по ссылке: Обеспечительный платеж и задаток — в чем разница?. Однако некоторые нюансы обеспечительных платежей осветим ниже.

Обеспечительный платеж введен в ГК РФ в 2015 году (законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ) и, наряду с залогом и задатком, представляет собой способ обеспечения исполнения обязательств.

Заключается он в том, что контрагент предоставляет второму денежные средства для покрытия убытков или неустойки на случай неисполнения обязательств. Если подобное неисполнение не возникает, обеспечительный платеж возвращается (ст. 381.1 ГК РФ). Те же нормы могут быть применимы, если вместо денег в качестве обеспечения вносятся ценные бумаги или родовые вещи (ст. 381.2 ГК РФ).

Итак, обеспечительный платеж, задаток и залог — способы обеспечения обязательства, в то время как аванс функции обеспечения не несет. При этом в случае прекращения обязательств по основаниям, за которые никто не в ответе, или по добровольному соглашению сторон задаток возвращается на основании статей ГК РФ о возврате задатка, а аванс — как убытки или неосновательное обогащение.

Если действия лица, предоставившего аванс или задаток, привели к прекращению отношений, это лицо получает сумму аванса за вычетом освоенных сумм, а задаток не возвращается ему совсем. Если прекращение соглашения обусловлено действиями лица, получившего аванс или задаток, это лицо возвращает аванс и компенсирует убытки при их наличии или возвращает залог в двойном размере.

Источник: http://rusjurist.ru/obyazatelstva/obespechenie_obyazatelstv/zadatok_ili_avans_v_chem_raznica/

Задаток, предварительный договор или аванс – что лучше

Задаток, аванс или предварительный договор в Украине при покупке квартиры, дома и любой другой недвижимости. Что лучше, договор аванса за квартиру или договор задатка. Чем они отличаются и какой вид договора выбрать. Можно ли вообще брать задаток в сделках купли-продажи недвижимости или стоит оформлять предварительный договор. Как правильно оформить аванс и какие гарантии появляются. Возвращается ли задаток с авансом и в каких случаях. Как вернуть задаток по закону Украины и что для этого нужно.

Попробую рассказать простым и понятным языком, чтобы вы разобрались во всех терминах и тонкостях. Их тут немало. Задаток часто путают с авансом, а риэлтора порой вообще разницу не понимают, какой договор заключать. Главное правильно оформить документы при покупке квартиры или дома, тогда проблем быть не должно. В конце статьи будет полное руководство как правильно оформить задаток или аванс в предварительном договоре при покупке недвижимости в Украине. Для начала разберемся в терминах.

Что такое задаток

Согласно статье 570 Гражданского кодекса Украины:

  1. Задаток – это денежная сумма, которая выдаётся продавцу от покупателя в счёт дальнейших по договору платежей и служит подтверждением обязательства и обеспечивает его выполнение. Задаток обеспечивает договор, значит, прописывается прямо в договоре купли-продажи или в доп. соглашении.
  2. Если не будет установлено, что сумма, уплаченная покупателем по договору является задатком, она будет автоматически признана судом авансом.

Функции задатка

  • Платёжная – выдаётся в счёт будущих платежей по договору.
  • Доказательная – подтверждает факт заключения договора.
  • Обеспечительная – стимулирует стороны к выполнению обязательства.

Обращаю ваше внимание на то, что задаток оформляется после заключения основного договора или одновременно с ним. Задатком обеспечиваются обязательства, возникающие из договоров. Это дополнительная гарантия выполнения основного договора. Поэтому, если нет основного договора, то не может быть и соглашения о задатке.

Что такое аванс

  • Аванс – это предоплата, которую покупатель передаёт продавцу с целью подтверждения своих намерений купить недвижимость. Но он не несёт обеспечивающую договор функцию. Аванс передаётся до наступления встречного обязательства переоформить квартиру, как знак серьёзности намерений её купить. Он считается частью будущей оплаты. Вы передаёте аванс и обязуетесь в дальнейшем подписать основной договор.

Функции аванса

  • Доказательная – подтверждает факт заключение договора.
  • Платёжная – засчитывается в счёт окончательного платежа.

Как видите, если сравнить с задатком, то отсутствует третья функция – обеспечительная. Аванс не обеспечивает основной платёж, но подтверждает договорённость купить квартиру в будущем.

Отличия задатка от аванса

Если рассматривать предварительный договор купли продажи недвижимости, то главное отличие, что задаток вообще нельзя передавать. Это противоречит самому понятию задатка. Можно только аванс, или обеспечительную сумму со штрафными санкциями, так как обсуждаются условия сделки и ещё нет основного договора купли-продажи. И делается это в предварительном договоре.

В остальных случаях задаток и аванс могут показаться похожими между собой. Поэтому их часто и путают. Но по юридическим последствиям это разные договора.

Аванс возвращается

Аванс всегда возвращается покупателю, при любом срыве сделки. Это выгодно, если вы покупатель. Если что-то пойдёт не так, то деньги вам вернут.

Задаток не возвращается

Задаток покупателю не возвращается. Такая форма договора выгодна продавцу. Задаток остаётся у продавца в случае срыва сделки. Если же продавец сам сорвал сделку, то он должен вернуть задаток покупателю в двойном размере. Статья 571 Гражданского кодекса Украины. В этом и есть основное отличие задатка от аванса при заключении договоров.

Как оформить договор с задатком и авансом при покупке квартиры

Нужно внимательно относиться и к моментам оформления. Устно или письменно. Всегда думать, что передаёте – задаток или аванс. Мошенники часто пользуются юридической безграмотностью людей и не возвращают аванс.

Задаток оформляется только в письменном виде, согласно статье 547 Гражданского кодекса Украины. Требуется прямое указание в основном договоре, что это задаток. Аванс же можно передать, заключив письменное или даже устное соглашение.

Видео чем отличается задаток от аванса

Рассмотрен случай с мебельным магазином. Как мошенники под видом задатка отказывались всем возвращать их авансовую сумму. Тут всё легко. Если договор не оформлен в письменном виде, то это в любом случае считается авансом. И вам деньги обязаны вернуть.

Почему путают задаток и аванс

Это происходит из-за того, что мало кто разбирается на самом деле в этих понятиях. Путают больше всех работники агентств недвижимости и риелтора. Для них задаток и аванс абсолютно равнозначные понятия. В одном телефонном разговоре вам скажут что нужно дать задаток за квартиру, а во втором вы будете передавать аванс. Про предварительный договор никто и не вспомнит, потому что посредники не имеют права его заключать, а может только нотариус.

Из-за этого у людей и сложилось ошибочное впечатление об этих юридических значениях. Никто не разбирается в этом кроме юристов, поэтому поочерёдно люди используют то задаток, то аванс. Имея ввиду, что нужно передать деньги, как обеспечительный платёж и гарантию выполнения условий сделки.

Какие сложности с задатком в сделках с недвижимостью

Задатком можно обеспечить только уже возникшее денежное обязательство. Это договор купли-продажи недвижимости и обязательство полной оплаты стоимости квартиры. Так как на этапе задатка покупатель и продавец обсуждают только предварительные намерения купить квартиру, то договор задатка оформлять нельзя. Эта позиция высказана Верховным судом Украины.

Пока нет основного договора, нет сразу возникающей оплаты и денежных обязательств, договор задатка не может быть оформлен. Это будет считаться нарушением 570 статьи Гражданского кодекса Украины о понятии задатка. Но можно оформить предварительный договор и прописать условия сделки для будущего основного договора.

Задаток в договоре купли-продажи квартиры

Он может быть оформлен вместе с самим договором купли продажи недвижимости или как доп. соглашение к нему. А в этом случае теряется весь смысл задатка в данном случае. Потому что, переоформив квартиру на покупателя, вам нужна полная сумма, а не задаток и обязательство оплатить. Остальные деньги потом вам могут и не отдать.

Договора, которые предлагают агентства, и пишут, что это задаток на самом деле являются авансом. И это в лучшем случае. Потому что нужно ещё правильно оформить документы, чтобы они были действительными. Договор задатка будет признан ничтожным. В лучшем случае суд его переквалифицирует в аванс.

Как взять «задаток» за квартиру

Исходя из этого, если основной договор купли-продажи квартиры не заключен, то оформить договор задатка не получится. Можно оформить аванс в виде предварительного договора. В предварительном договоре нельзя использовать слово «задаток», потому что такой договор будет признан судом не действительным. Но можно называть задаток гарантийной суммой или обеспечительной суммой условий сделки.

И уже, по соглашению сторон, прописать какие возможные штрафы ожидают покупателя и продавца при неисполнении условий предварительно договора. Можно прописать штрафы в денежном эквиваленте или в процентном от суммы аванса.

Какую сумму задатка передавать при покупке квартиры или дома

Сумма зависит от общей стоимости квартиры и договорённости сторон. Точных цифр нет. Можно вообще обойтись без задатков и авансов, а просто прийти на основной договор купли-продажи и получить полную сумму за квартиру. Чем больше сумма «задатка», тем больше обязательств может возникнуть по штрафным санкциям.

Обычно передают задаток примерно 3-10% стоимости квартиры. Это несколько тысяч долларов. Лучше передавать задаток в меньшем количестве, потому что, если сделка срывается, его нужно будет возвращать. Сумму аванса до окончания процесса лучше не тратить и сохранять до заключения основного договора. Можно передать тысячу долларов – этого будет достаточно для подтверждения ваших намерений.

Когда оформляют задаток

Как пример, можно привести договор покупки зерна. Покупатель хочет купить зерно, а продавец продать. Зерно собрано и находится на складе, но его нужно еще перевезти к покупателю. Для обеспечения своего обязательства по основному договору покупатель передаёт задаток. Он гарантирует этими деньгами, что выкупит зерно. Составляют договор купли-продажи, где прописывается сумма задатка, например 1 тысяча долларов.

Возвращается ли задаток по закону Украины

Да возвращается, в случае срыва обязательств продавцом в двойном объёме. Если срывает сделку покупатель, то он просто теряет сумму задатка. Если продавец привезет зерно, а покупатель его не выкупит, то продавцу остаётся сумма задатка 1 тысяча. Если продавец передумает продавать своё зерно, то он должен по закону вернуть покупателю двойную сумму задатка. В нашем примере продавец будет должен отдать уже 2 тысячи долларов.

Задаток можно прописать в договоре по зерну. Этот договор будет действительным, потому что по нему возникает денежное обязательство оплатить зерно. Задаток выполняет функцию обеспечения этого обязательства. А в предварительном договоре купли-продажи недвижимости нет денежного обязательства и сразу возникающей оплаты. Только обсуждаются условия возможной сделки в будущем. В этом случае передаётся аванс или обеспечительный платёж, задаток давать нельзя.

Предварительный договор

Лучший путь при покупке недвижимости это составление предварительного договора. Рассмотрим подробнее что это такое. Согласно статье 182 Хозяйственного кодекса Украины:

Предварительный договор – это договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи, на условиях, изложенных в этом договоре. По предварительному договору право собственности ещё никуда не переходит, вы договариваетесь об условиях сделки в письменном виде со второй стороной.

Бывает 2 вида преддоговорных соглашений:

  1. Предварительный договор
  2. Договор о намерениях

Договор о намерениях не накладывает никаких обязательств на стороны сделки. Можно в будущем не заключать основной договор на условиях, которые были в договоре о намерениях. Отказ от его выполнения не вызывает никаких последствий. Это просто в письменном виде план купить квартиру.

Предварительный договор связывает стороны юридически. Условия сделки нужно выполнять. Стороны, подписывая договор, гарантируют выполнение его пунктов и такие же условия в основном договоре. При невыполнении возможны юридические последствия.

Основные пункты предварительного договора

Перечисляются стороны договора, между которыми он подписывается, указываются сроки заключения основного договора купли-продажи недвижимости. Прописаны обязательства и основные положения, кто и что должен сделать для заключения основного договора. Но главное — это цена и предмет договора, какой именно объект недвижимости вы хотите купить.

Квартира и цена в предварительном договоре

Цена и квартира должны быть настоящими, а не фиктивными. В случае невыполнения договора, согласно ч. 2 ст. 635 ГК Украины, на вас могут подать в суд и потребовать компенсации ущерба или исполнения основного договора. И если цена квартиры будет указана 150 тысяч гривен, то за эту сумму её и придётся продать. Поэтому в предварительном договоре указывается реальная стоимость недвижимости.

Задаток за квартиру

По предварительному договору можно передавать деньги. Прописывается точная сумма, а также кто, кому и сколько передал. Прописаны условия, за что передал и какие взаимные обязательства возникают. Деньги в этом договоре назвать можно обеспечительным платежом. И прописать штрафные санкции, тогда такой договор будет иметь функции задатка.

Например, покупатель передаёт денежную сумму в размере 1 тысячи долларов, как обеспечительную сумму для заключения сделки. Продавец принимает эту сумму. И прописать штрафы, если сделка срывается, то сумма, например, возвращается в двойном размере. В таком случае у вас появляется гарантия для обеспечения условий договора.

Как оформлять предварительный договор

Оформлять у нотариуса в обязательном порядке. Так у обеих сторон появляются гарантии и меньше может возникнуть конфликтных ситуаций. Нотариус правильно оформит условия договора. Проверит, имеет ли продавец вообще право заключать предварительный договор, является ли он собственником и может ли продавать квартиру.

У каждой стороны появляются условия сделки в письменном виде, заверенные нотариусом. Это даёт гарантии как одной, так и другой стороне в соблюдении условий соглашения. Кроме этого, передача денег в присутствии нотариуса и заверенный договор — это большое преимущество при возможных спорных ситуациях. В суде вы легко сможете доказать свою правоту и потребовать компенсации, если она прописана в условиях.

Цена предварительного договора в Украине

Обычно составляет 1% от суммы аванса – это госпошлина. И около 400 гривен услуги нотариуса. Итого, если вы даёте аванс 30 тысяч гривен, то цена предварительного договора составит 300 гривен пошлина + 400 гривен услуги нотариуса. Всего 700 гривен.

В итоге за 700 гривен получаете гарантию и спокойствие. Вы отдали продавцу 30 тысяч гривен аванса не просто под расписку, которая может ничего не стоить, если её заполнить не правильно. А под действительный документ с условиями сделки и подтвержденной нотариусом суммой переданных денег. Где чётко указано, кому и сколько вы передали и за какую квартиру. Это спокойствие для обеих сторон соглашения, которое стоит потраченных денег.

Итог по предварительному договору

На данный момент предварительный договор с прописанными условиями и возможными штрафными санкциями — это надёжный инструмент при покупке недвижимости на вторичном рынке. Главное, оформить его через нотариуса и не экономить на этом пункте. Расписки и договоры аванса в агентстве — это всё детский сад, по сравнению с качеством и надёжностью предварительного договора, заверенного нотариусом.

Как дают задаток через агентство недвижимости

Назовём человека Юрий, чтобы избежать совпадений. Теперь он стал умнее и обращается к юристам, а не к посредникам. Так вот, Юра хотел купить квартиру во Львове. Поехал туда, начал обзванивать предложения, искал без посредников. Но так как раньше нашего сайта ещё не было, то нарвался на агентство. По неопытности не стал их обходить и согласился смотреть через посредников. Он ещё не знал как они работают, а стоило.

Риэлтора показали десяток квартир, и одна из последних Юре подошла по параметрам и цене. Он захотел купить. Это была квартира с панорамным видом на верхнем этаже новостройки с ценой 95 тысяч долларов.

Что такое аванс, задаток и предварительный договор он, конечно, не знал. Имел лишь отдалённые представления и полностью доверился риэлторам, которые его привели в эту квартиру. Юриста не привлекал, так как думал, что посредники же не обманут и всё будет хорошо. Но их задача продать, взять комиссию, а интересы клиента и всё остальное их не волнует.

Как оформляли задаток

Дальше Юрий, посредник и хозяин встретились в агентстве недвижимости для оформления задатка. Как вы уже знаете, вообще там о задатке и речи идти не должно было, потому, что это называется аванс. Встречаться нужно было не в агентстве, а у нотариуса и оформлять предварительный договор, а не то, что получилось в итоге.

Но, посоветовавшись с «очень компетентными» риэлторами, которые показывали квартиру и затянули его в эту историю, отдал деньги. Он просто взял у хозяина расписку в свободной форме, что хозяин принял 5 тысяч долларов и обещает продать квартиру. Какую квартиру, когда продать и за какую сумму, ничего указано не было.

Полная потеря задатка

Продавец поднял цену на 20 тысяч и сказал, что теперь цена не 95, а 115 тысяч. И Юра либо соглашается, либо ему не возвращают деньги. Юра отказался от покупки, сославшись, что это нечестно, и они договаривались на 95. Хозяин отказался возвращать задаток. А посредники сказали, что это не их дело и пусть решают сами свои проблемы.

В итоге хозяин квартиры просто присвоил себе 5 тысяч аванса и продал квартиру другим людям. А Юра потерял 5 тысяч долларов, которые заплатил в виде задатка, так и не купив квартиру. Вот такая печальная история. Если бы Юра хотя бы проконсультировался с юристом, как правильно давать аванс и составлять предварительный договор, то такая история бы не случилась. Сейчас Юра судится с посредниками и тем хозяином, но гарантий возврата денег никаких, только дополнительные расходы.

Как вернуть задаток или аванс за квартиру

Как в случае выше, бывают спорные ситуации с задатками и авансами. Аванс возвращается покупателю в любом случае. Если в предварительном договоре не было указано штрафных санкций, то просто просите продавца вернуть вам ваши деньги. Лучше обо всём договариваться в до судебном порядке.

Проблемы возникают, когда продавец отказывается возвращать деньги по любым причинам. Тогда нужно составлять исковое заявление и обращаться в суд. И уже на основании приведенных доказательств действовать согласно решению суда. Аванс возвращается всегда. Если был оформлен задаток, то его, скорее всего, переквалифицируют в аванс и тоже вернут покупателю.

Судебная практика с задатком и авансом

Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины дала объяснение. Если в основном договоре прямо не указано, что переданная сумма является задатком, то её считают авансовым платежом, согласно ч. 2 ст. 570 ГК Украины. А в предварительном договоре просто не может быть указан задаток. Там либо обеспечительная сумма с штрафными санкциями, либо простой аванс, который возвращается покупателю.

Проблемы могут возникнуть, когда по судебному решению вам должны вернуть аванс, но хозяин безработный и деньги потратил. В этом случае вы будете ждать возврата средств очень продолжительное время и суд никак не поможет. Владелец квартиры будет выплачивать вам деньги маленькими частями с имеющихся доходов. Можно так возвращать деньги годами.

Вывод по задатку, авансу и предварительному договору

Надеюсь, вы разобрались, что такое аванс, задаток и предварительный договор. Теперь вас никто не обманет и вы сможете правильно взять «задаток» за квартиру. Как видите, ничего сложного, но везде есть свои юридические тонкости, которые посредники и риэлтора вообще не понимают. Они не разбираются в этих терминах, а деньги можете потерять вы.

Обычно для риэлторов что задаток, что аванс, что предварительный договор – это одно и то же. Главное – взять комиссию с продажи в пару тысяч долларов и остальное не важно.

Не попадайте в ловушки. Обращайтесь к юристам для защиты ваших интересов и сопровождения сделки. Или хотя бы консультируйтесь. Потому что опытный юрист просто не допустит такого развития событий, как выше. Дать задаток – не всегда означает купить квартиру. Можно потерять и задаток, и квартиру. Оформляйте правильный предварительный договор с суммой аванса через нотариуса и удачных вам покупок.

Если статья была вам полезна, подписывайтесь на нашу группу в фейсбуке:

Мы пишем много интересных статей о недвижимости и не только.

Источник: http://gethom.com/blog/%D0%B7%D0%B0%D0%B4%D0%B0%D1%82%D0%BE%D0%BA-%D0%B0%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D1%81-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80/

Published by admin