Как работают агентства недвижимости по аренде

Как работает агентство недвижимости по аренде квартир?


Бесплатная юридическая консультация:

Вы планируете арендовать недвижимость на время, а быть может, напротив, хотите найти надёжных клиентов, которые будут арендовать Вашу недвижимость?

Оглавление:

В любом случае Вам помогут в решении проблемы специалисты профильного агентства – риелторы.

Агентство недвижимости в Подмосковье предоставляет широкий спектр самой различной недвижимости (от коммерческой до жилой). Из данной публикации Вы узнаете о возможных положительных аспектах сотрудничества с профессионалами.

Почему следует сотрудничать с агентствами недвижимости?

Допустим, Вам необходима недвижимость для проживания. Вы не хотите тратить время, для самостоятельного поиска объявлений в печатных СМИ и Интернете. В этом случае за помощью Вы можете обратиться к агентству недвижимости.

Достаточно будет указать лишь параметры, которые обязательно должны присутствовать у подобранных вариантов:


Бесплатная юридическая консультация:

  • наличие мебели;
  • наличие бытовой техники (быть может, речь идёт только о некоторых её представителях – стиральная машина-автомат);
  • территориально расположение недвижимости;
  • этажность и т.д.

На основании заданных параметров специалисты приступят к поиску. Естественно, можно задать ценовой фильтр. Можете быть уверены в том, что если параметры поиска заданы корректно, то подходящие варианты риелтор сможет найти достаточно быстро.

Но скорость и отсутствие временных затрат на поиск недвижимости – это далеко не последние преимущества сотрудничества с профессионалами.

Многократная пересдача квартир

Когда Вы самостоятельно снимаете недвижимость, то Вы должны убедиться в том, что имеете дело с собственником недвижимости или его полномочным представителем (права делегированы при помощи доверенности).

Однако, далеко не каждый арендодатель способен предоставить полный пакет документов. Между тем, в России (в особенности в регионах) распространена ситуация, когда присутствует многократная сдача квартиры.

Мошенник вначале снимает квартиру, а потом пересдаёт её сразу нескольким желающим. Естественно, после этого мошенник исчезает и перестаёт отвечать на звонки. Более того, в этой схеме практикуется оплата сразу за определённый период времени. Мол за год получается значительно дешевле.


Бесплатная юридическая консультация:

В результате скупой платит дважды. Чтобы не попасть в подобную историю, достаточно обратиться к профессионалом за помощью. Они гарантированно дадут возможность избежать мошенников (правда не стоит забывать о том, что и сами агентства недвижимости могут оказаться нечистыми на руку).

В видео будет продемонстрирована реальная сдача квартиры в аренду риелтором:

Источник: http://mrokna.ru/stroit/nedvig/kak-rabotaet-agentstvo-nedvizhimosti-po-arende-kvartir.html

Риелторские услуги: сколько и за что мы платим

Domik.ua собрал несколько наиболее распространенных вопросов, связанных с услугами риелторов, и постарался дать на них исчерпывающие ответы.

Несмотря на неоднократные попытки урегулировать рынок риелторских услуг, закон о риелторской деятельности до сих пор не принят, а профессия риелтора юридически не закреплена. И, тем не менее, лишь редкие сделки на рынке обходятся без посредников.


Бесплатная юридическая консультация:

Сколько же сегодня стоят услуги риелтора и от чего зависит цена?

От чего зависит цена

Чаще всего агентства недвижимости, как и частные посредники устанавливают плату за свои услуги, исходя из средней по рынку. Сейчас это 3-5% от стоимости сделки.

Цена может варьироваться в зависимости от опыта, профессионализма посредника или условий договора.

Стоит учитывать, что если в заключении сделки участвуют 2 посредника — а именно так нередко и бывает — стоимость услуг будет выше. В наиболее благоприятные для рынка времена риелторы брали по 5% на каждого. Сегодня это всего 5%, если в сделке участвуют 2 брокера, и 2,5-3%, если один.


Бесплатная юридическая консультация:

Придя в агентство и заранее заключив договор — независимо от того, продаете вы или покупаете — вы сможете прописать в договоре фиксированную сумму комиссионных. Или же добавить пункт о том, что сумма вознаграждения напрямую будет зависеть от того, сколько удастся выторговать, если посредник работает на покупателя или насколько дороже продать — если на продавца.

Кто платит

Обычно тот, кто заказывает услуги.

То есть, если в агентство обращается продавец и заключает договор о продаже его квартиры, он и оплачивает услуги по продаже. Если приходит покупатель и просит подобрать ему квартиру, платит он.

Увы, на нашем «диком» рынке платит чаще всего покупатель. Связано это с тем, что очень немногие продавцы обращаются в агентство с просьбой продать их недвижимость. Еще меньше заключают эксклюзивные договора. Большинство же просто размещают объявления, но не возражают, если посредники берутся продавать квартиру с оговоркой, что их услуги оплачивает покупатель. Есть и продавцы, которые приходят в агентство и просят продать их недвижимость, но не подписывают договор, подразумевая, что заплатит, опять же, покупатель.


Бесплатная юридическая консультация:

Правда, в таком случае, одну и ту же квартиру могут продавать сразу несколько посредников и сам владелец — одинаково безуспешно. Владелец — из-за отсутствия опыта, посредники — потому что им нет смысла вкладывать средства в продвижение объекта, если они не уверены, что эти средства окупятся.

Часто, когда квартира продается таким образом, риелторы работают на «ленивое опережение»: создают объявления-клоны, но с ценой ниже, чем предлагают другие посредники. А потом либо говорят покупателям, что квартира продана, но есть другая по такой же цене, либо предлагают продавцу от имени покупателя цену ниже. В результате продавец не получает сумму, которую гарантировано получил бы, работая с одним посредником.

Продавцов такие схемы риелторов выводят из себя, и они продолжают настаивать на своей изначальной цене, имеющей мало общего с реалиями рынка. Квартира при этом может продаваться годами. Владельцы квартир винят в этом риелторов, но заключать эксклюзивный договор не спешат.

На кого работает риелтор

Вопрос, закономерно вытекающий из предыдущего.


Бесплатная юридическая консультация:

Логично было бы предположить, что риелтор работает на того, кто оплачивает его услуги. На практике так бывает только в тех случаях, когда заключен эксклюзивный договор о продаже квартиры или в договоре с покупателем прописано, что вознаграждение риелтора зависит от того, насколько удачной будет сделка для покупателя — то есть, сколько риелтор сможет выторговать.

Если же вы просто «разрешили» посреднику продавать вашу квартиру, он на вас еще не работает. Как и в случае, если вы позвонили по объявлению, которое продвигает посредник.

Агентство недвижимости или частный риелтор

Сегодня на рынке работают как агентства недвижимости с устоявшейся репутацией, так и частные посредники. У некоторых из них тоже есть наработанная репутация, но попадаются среди частных посредников и неквалифицированные и даже не зарегистрированные как предприниматели.

Примечательно, что независимо от того, обращается клиент в агентство или к частному посреднику, заплатить ему, скорее всего, придется одинаковую сумму. В связи с чем Домик рекомендует изучить информацию об агентствах или посредниках, отзывы их клиентов, и только потом заказывать услугу. И заказ этот не помешает подкрепить договором.

Бесплатная юридическая консультация:

Сколько времени занимает стандартная сделка

Зависит от того, покупаете вы квартиру или продаете, и того, насколько заявленная цена соответствует среднерыночной.

При адекватной цене, продать квартиру можно и за неделю. Еще некоторое время займет подготовка документов. Но обычно это месяц-два, если вы предоставляете риелтору свободу действий в установлении цены объекта и его продвижения. Если же изначально заявленная цена выше, продавать квартиру придется до полугода и даже дольше, постепенно цену снижая. На падающем рынке, каким он является сегодня, фактор времени может оказаться критическим. Снижая цену в течение полугода, вы можете получить за квартиру меньше, чем получили бы, изначально установив цену, соответствующую спросу в данном сегменте.

При покупке квартиры — конечно, если ваш запрос соответствует реалиям рынка — подбор подходящего варианта и оформление всех документов займет полтора-два месяца.

Риелтор из штата агентства предлагает заключить сделку в обход компании — в чем подвох


Бесплатная юридическая консультация:

Агенты, работающие в штате компаний, обычно получают от 27% до 90% от общей суммы комиссионных. Чем меньше процент агента, тем менее он квалифицирован, и тем большую поддержку в его работе оказывает компания. Высококвалифицированные сотрудники получают от 50 до 90% от суммы комиссионных, и работать в обход агентства для них смысла не имеет. А вот тем посредникам, которые получают 27-50%, выгодно предложить клиенту снизить сумму комиссионных и заключить сделку без привлечения агентства.

И как раз здесь для покупателя и заключается опасность заплатить только за то, что ему показали квартиру. Предложить грамотное оформление документов и сопровождение сделки такие посредники не могут — обычно за них это делает агентство.

Домик рекомендует отправлять таких риелторов восвояси, договариваться напрямую с продавцом, рассказав о нечестности риелтора, идти в любое другое агентство и открыто говорить, что вы хотите купить конкретную квартиру, и вам нужна помощь только в сопровождении сделки. Обойдется такое сопровождение недорого — обычно, это фиксированная сумма. Но это менее хлопотно, чем полагаться на нечестного риелтора.

Сколько риелторов привлекать

Одного. Причем, как в случае покупки, так и продажи.


Бесплатная юридическая консультация:

И, как уже неоднократно подчеркивалось, заключать с ним договор, в котором прописать необходимый перечень услуг, порядок их оплаты и стоимость.

Если риелтор продает квартиру по эксклюзивному договору, он уверен в том, что его услуги будут оплачены и будет активно продвигать объект. Если же агент знает, что кроме него ту же квартиру продают еще несколько его коллег, вкладывать собственные деньги в продвижение нецелесообразно — если в итоге квартиру продаст кто-то другой, он просто потеряет эти деньги.

То же касается и покупки. Если посредник знает, что найдя для покупателя желаемую квартиру по желаемой цене, он получит вознаграждение в оговоренном размере, он будет искать. Если же вознаграждение может получить и кто-то другой, усилия по подбору подходящих вариантов, будут минимальны.

Помните, вы всегда можете самостоятельно выбрать и агентство, с которым сотрудничать, и риелтора, который будет продавать вашу недвижимость или искать для вас подходящие варианты. Доверие и симпатия очень важны, учитывая, что взаимодействовать вам придется не один час и даже не один день. К счастью, сегодня найти информацию об агентстве или отдельном риелторе, определить, какая у него репутация, не составит труда.

Источник: http://domik.ua/novosti/rieltorskie-uslugi-skolko-i-za-chto-my-platim-n236311.html


Бесплатная юридическая консультация:

Агентство недвижимости — 4 полезных совета по выбору + обзор ТОП-5 компаний по предоставлению услуг

Привет всем, кто посетил сайт «ХитёрБобёр»! С вами Денис Кудерин.

Сегодня мы поговорим об агентствах недвижимости. Тысячи людей ежедневно продают, покупают, снимают и сдают в аренду жильё – содействие профессиональных агентов помогает сделать это оперативно, безопасно и с выгодой для бюджета.

В прошлом году я продавал квартиру своем матери и набил немало шишек пока нашел добросовестных риэлторов и заключил с ними договор. В этой статье я хочу поделиться своим опытом с вами.

А теперь – подробно и обстоятельно по каждому пункту.

1. Что такое агентство недвижимости и чем оно занимается?

Операции с недвижимостью – дело хлопотное и непростое. Если вам нужно продать, купить или снять жильё, и вы хотите сделать это максимально безопасно и выгодно для своего кармана, воспользуйтесь профессиональной помощью – обратитесь в агентство недвижимости, которое предоставит вам квалифицированные посреднические услуги.


Бесплатная юридическая консультация:

Сегодня самостоятельными манипуляциями с недвижимостью занимаются единицы. Операции через посредников – более цивилизованный и надёжный способ, особенно в крупных городах.

Преимущества обращения в агентство довольно многочисленны:

  • вы не теряете время на самостоятельный поиск вариантов;
  • за юридической стороной сделки следит агент;
  • вы не ведёте переговоры с потенциальными покупателями (продавцами), вам не нужно отвечать на многочисленные телефонные звонки;
  • вы не тратитесь на рекламу и продвижение объекта при продаже.

Читайте статью по близкой тематике – «Риэлторские агентства».

Агент по недвижимости – не просто удачливый продавец, как считают некоторые. Профессиональный работник агентства ведёт сделку от нулевой стадии до финала – передачи квартиры от покупателя к продавцу.

При этом специалисты компании или сам агент тщательно следят за юридической чистотой сделки, гарантируя своим клиентам безопасность и спокойствие.


Бесплатная юридическая консультация:

Есть агентства, специализация которых – продажа, покупка и аренда коммерческой недвижимости. Есть конторы, занимающиеся исключительно элитной недвижимостью. Но большинство компаний – универсальные и занимаются всем подряд, вплоть до помощи при оформлении недвижимости в наследство и содействии в ипотечном кредитовании.

Больше подробностей о функциях и методах работы сотрудников агентств недвижимости вы найдёте в публикации «Услуги риэлтора».

В каждом городе работают десятки крупных и мелких компаний, занимающихся сделками с недвижимостью. В условиях хронического экономического кризиса спрос на содействие таких контор, естественно, падает, но это не мешает агентствам развиваться, продвигать свои услуги и даже приобретать на деньги компании квартиры в новостройках с целью последующей реализации.

Пример из жизни

В городе Новосибирске, где я проживаю, очень популярна точечная застройка. Высотки растут как грибы на любом пятачке свободного пространства. Часто в новом и сданном в эксплуатацию доме до 50% квартир уже заранее выкуплено крупными конторами для дальнейшей перепродажи.

Агентства, безусловно, помогают населению решить жилищный вопрос, но не забывают о своей выгоде. Относительно высокая стоимость посреднических услуг – существенный минус сотрудничества с конторами.


Бесплатная юридическая консультация:

Впрочем, у клиента всегда есть альтернативные варианты – заняться сделкой самостоятельно или нанять частного риэлтора.

2. Какие услуги предоставляют агентства недвижимости – ТОП-5 основных услуг

Крупные компании – это целые корпорации с многочисленным штатом работников и разветвлённой структурой. Известные фирмы имеют десятки филиалов в одном городе и представительства в других регионах.

Рассмотрим, чем конкретно занимаются конторы – изучим основные услуги, которые они предоставляют.

Услуга 1. Покупка квартир

На самостоятельные поиски квартиры, которая подходит вам по расположению, метражу и стоимости могут уйти месяцы, а то и годы. Агентство значительно ускорит процесс.

Обратившись в компанию, клиент получает:


Бесплатная юридическая консультация:

  • персонального агента – профессионального риэлтора;
  • доступ к базе недвижимости;
  • юридическую поддержку;
  • официальный договор, гарантирующий конфиденциальность и качество оказываемых услуг.

Алгоритм работы с агентством следующий: вы звоните в фирму или обращаетесь через сайт, получаете бесплатную консультацию по вашему вопросу и заключаете с компанией соглашение.

Приобретение квартиры – рискованная и серьёзная процедура. На кону стоят большие деньги. Поэтому операция требует профессионального юридического и административного сопровождения. Особую сложность представляют собой операции с недвижимостью на вторичном рынке жилья.

Риэлторы гарантируют клиентам защиту и полноценное соблюдение их интересов. Агенты позаботятся об оформлении документов, проконтролируют движение бумаг на всех этапах сделки.

О том, как продать коммерческую недвижимость, на ресурсе есть отдельная статья.

Услуга 2. Обмен квартир

Вариантов обмена множество: люди хотят поменять большую квартиру на две маленьких, жильё в центре города на дом в пригороде, однокомнатную квартиру на двухкомнатную с доплатой и т.д. Существуют сложнейшие варианты обмена, реализовать которые под силу только агентам с многолетним стажем работы.


Бесплатная юридическая консультация:

При этом сделки не ограничиваются объектами, расположенными в одном городе. Иногда владельцам нужно осуществить междугородний, а то и международный обмен. Провернуть такую операцию самостоятельно практически невозможно, а вот опытная компания с разветвлённой сетью филиалов по всей стране справится с этим быстро и грамотно.

Услуга 3. Сделки по аренде жилья

Если вы хотите снять квартиру, то контора поможет и в этом вопросе. Вам помогут арендовать жильё в любом районе города, на любой срок, за любую цену.

Правда, за услуги посредников придётся выложить месячную сумму аренды, но зато сделка будет полностью законной, а ваши права будут должным образом защищены.

На нашем портале есть подробный материал о том, как быстро и выгодно сдать квартиру.

Услуга 4. Срочный выкуп квартир

Продать квартиру через агентство ещё быстрее, чем купить. При этом вам предложат наиболее выгодную цену, соответствующую текущей рыночной ситуации.


Бесплатная юридическая консультация:

Схема срочного выкупа следующая:

  • продавец получает от агентства 75-85% от рыночной стоимости в течение нескольких суток;
  • остаток возвращается после того, как контора найдёт конкретного покупателя на вашу жилплощадь.

Есть и другой вариант – вы сами назначаете сумму предоплаты (она должна быть меньше реальной цены), оставшиеся деньги вам возвращают в течение месяца. Обычно за этот срок агентству удаётся реализовать объект на выгодных условиях. Комиссионные вычитаются из окончательной суммы.

Читайте подробную статью по этой теме – «Выкуп недвижимости».

Услуга 5. Управление продажами

Каждое агентство предлагает пользователям полный спектр услуг, направленных на грамотное управление продажами. Специальный отдел занимается поиском и вовлечением потенциальных покупателей и клиентов.

Сотрудники организуют полномасштабные рекламные кампании с целью предоставления информации о товарах и услугах всем участниками рынка недвижимости. Фирмы продвигают себя в СМИ, через интернет, телевидение и наружную рекламу.


Бесплатная юридическая консультация:

3. Как работают агентства недвижимости – 6 основных этапов

Итак, агентства – это структурированные организации, действующие по отработанным и эффективным схемам.

Рассмотрим этапы работы компании с объектами реализации.

Этап 1. Сбор информации о недвижимости

Компания скупает базы данных о продавцах, покупателях и арендодателях. В каждой позиции указаны краткие сведения: имя, контакты, желаемая стоимость, географическое расположение, количество комнат, этаж и прочая важная информация.

Такие базы каждое агентство пополняет постоянно: чем крупнее фирма, тем большей информацией она оперирует.

Этап 2. Распределение собранной информации среди сотрудников

Далее распечатки с контактами распределяются среди агентов. Те начинают звонить по указанным номерам, собирая дополнительные сведения о цене и условиях.

Этап 3. Размещение рекламы о продаже или аренде недвижимости

После этого готовые объявления клиентов публикуются на сайте агентства, в СМИ или специальных бюллетенях. Задача агента – дать как можно более полные сведения об объекте и постоянно находиться на связи, ожидая звонков или сообщений в чат от потенциальных клиентов.


Бесплатная юридическая консультация:

Этап 4. Переговоры с потенциальными клиентами

Следующая стадия – переговоры. Если нашлись желающие, их надо «обработать» таким образом, чтобы из потенциальных клиентов они стали реальными покупателями. Им нужно продемонстрировать варианты, показывая выгодные стороны объектов и скрывая недостатки.

Этап 5. Подготовка документов

В идеале клиенту нужно лишь передать документы риэлтору. Агент самостоятельно занимается их анализом и проверкой. Чем опытнее компания, тем быстрее проходит «бумажный» этап. У профессиональных агентов есть свои способы ускорить работу с документами.

Этап 6. Заключение договора

Обязательная стадия – заключение договора. В этом документе подробно указаны права и обязанности агента по недвижимости, а также размер будущих комиссионных. В соглашении обязательно должен быть пункт об ответственности сторон в случае нарушения условий договора.

Чтобы было понятнее, оформим этапы работы агентства в виде таблицы:

Источник: http://hiterbober.ru/personal-money/kak-vybrat-agentstvo-nedvizhimosti.html


Бесплатная юридическая консультация:

Как работают риэлторы – сколько стоит их услуга

Сколько стоят услуги риэлтора и какая цена их работы мы расскажем в данном материале. Каждый, кто хоть раз сталкивался с продажей, арендой или поиском недвижимости, смогут много рассказать, как работают риэлторы. Работа эта очень противоречивая. С одной стороны, они создают вид, что пытаются помочь и оказывают услугу. А с другой стороны, они только вредят и берут необоснованно большие комиссии со всех, кто встречается на их пути.

О том, как работают риэлторы много отзывов на форумах и под различными статьями. Если их прочесть, то создаётся впечатление, что риэлторов никто не любит, а часть людей их вообще терпеть не могут. Так оно и есть, конечно, но профессия риэлтора ещё жива. Они создали монополию и активно пользуются своим положением на рынке.

Мы на сайте GetHom стараемся пролить свет на все моменты деятельности риэлтора, чтобы вы сами сделали выбор, стоит ли к ним обращаться или риэлтор – это чистый вредитель и работа такая не нужна. Риэлторы бывают трёх видов: по аренде, продаже и по новостройкам.

Как работают риэлторы по аренде

Риэлтор по аренде специализируется на сдаче недвижимости. Ему нужно много бегать на показы квартир и много звонить. Рынок меняется быстро, и квартира может уйти быстрее, чем до неё доедет посредник с клиентами. Поэтому нужно действовать на опережение – всегда иметь людей, которые ищут квартиру и часто вылавливать объявления от хозяина.

Схема по аренде у всех посредников примерно одинаковая. Находятся квартиры от хозяина. Дальше риэлтор создаёт такое же объявление с теми же фотографиями хозяина, но уже со своим номером телефона. Так он и хозяина опустит в поисковой выдаче, чтобы ему не звонили. И клиента найдёт на квартиру, чтобы заработать 50% от цены аренды за месяц.

Параллельно у риэлторов всегда десятки объявлений о сдаче квартиры без особого описания и с левыми фотографиями, чтобы клиенты звонили и думали, что есть квартира и можно снять. Так он набивает базу клиентов и сразу предлагает другие квартиры, обманывая, что эта уже сдалась, но есть другая почти такая же.

Работа не особо честная, но заработок 50% цены аренды за месяц. Эти деньги перекрывают и обман и беготню. Риэлтора, работающие по аренде знают, что волка ноги кормят, поэтому стремятся создавать как можно больше информационного шума, тиражировать объявления хозяев и быстрее находить клиентов, вынуждая их заплатить.

Ответственности в этой работе нет. Риэлтора не волнует, если вас выселят или квартира плохая. Главное сдать, получить комиссию и забыть. Договор аренды, который даёт риэлтор, часто составлен неправильно. Они не разбираются в договорах, документы никто не проверяет и вообще без разницы, что там будет дальше. Но договором риэлтор создаёт вид, чтобы хоть как-то отработать 50% комиссии.

Как работают риэлторы по продаже

В продаже деньги не такие быстрые, как в аренде. Но и заработки могут быть больше, а бегать приходится значительно меньше. Главное — создать значимость своей работы и запугать клиентов. Чтобы они подумали, что без риэлтора никуда и, если посредника не будет рядом, то обманут и всё будет плохо. Хотя рисков обмана от самих риэлторов значительно больше.

Структура работы примерно такая же, как и при аренде. Вначале риэлтор ищет объявления от хозяев. Звонит, говорит, что внесёт в базу и будет продавать их квартиру. Дальше тиражирует объявление хозяина в десятках вариантов с настоящими фотографиями квартиры, но уже со своими номерами телефонов.

Так и хозяйское объявление уйдёт ниже в поиске, и работа риэлтора не будет оставлена не замеченной – начнут звонить клиенты. Часто риэлтор ещё и цену опускает в своих липовых объявлениях, для того, чтобы клиенты подумали, что тут продают дешевле и нарвались на посредника. Работа заключается в том, чтобы не дать связаться покупателю с хозяином. Встать у них на пути и помешать совершить сделку без своего участия.

Такой обман и вредительство полностью покрывает их комиссия в 5% от цены квартиры. Это несколько тысяч долларов на ровном месте. Поэтому все остальные сайты заполнены несуществующими квартирами, везде посредники и найти от хозяина очень сложно. А то, как они составляют объявления отдельная тема… Посмотрите на видео, очень показательно.

Выгодно ли работать риэлтором

Конечно, выгодно. Ответственности ноль, знаний для работы нужно ноль, а заработки могут быть очень высокими. И всё это на почти ровном месте. Поэтому туда и идут бывшие дворники, продавцы, домохозяйки и все, кому не лень. Тем, кому надоело тяжело работать, получать маленькую зарплату и просто хотят быстрого заработка.

Не всё, конечно, так легко, потому что риэлторов никто не любит. Им не хотят платить комиссию и ругаются по этому поводу. Люди не понимают, за что платить. Потому что услуга реально заключается в паре звонков и показе квартиры. Больше посредники ничего не делают, хоть и много рассказывают. Риск не получить комиссию единственный в работе.

Ещё работа риэлтора выгодно отличается от других свободным графиком. Можно построить день по своему желанию и обзванивать объявления, показывать квартиры в удобное для себя время. Всегда же можно обмануть и сказать, что можно посмотреть только в 7 вечера, даже если хозяин и покупатель могут раньше. Просто в этот день риэлтор Маша записалась в парикмахерскую и нельзя же такое важное дело отменять.

Как утроиться на работу риэлтором

Очень легко. Образование и знания не нужны. Просто идёте в агентство недвижимости и говорите, что хотите работать. Берут всех подряд. Но остаются там не многие. Потому что в работе важно уметь выкручиваться и обманывать. Важно уметь надавить на клиента, продать и взять максимальную комиссию. Не все могут так вести себя, поэтому в агентствах большая текучка кадров.

В первый день приставят более опытного риэлтора, и начнётся обучение на реальных примерах. Научат, как работать, чтобы брать максимальную комиссию и меньше напрягаться. Как показывать квартиру, говоря, что привели клиента, а вести на самом деле такую же риэлторшу. Как тиражировать объявления, как говорить, что квартира продана, хотя на самом деле её и не продавал никто. Как рассказывать о проверке документов и вообще в них не разбираться.

По нашим наблюдениям, хорошему не учат, только плохому. Потому что все риэлторы похожи между собой и обладают одинаковыми качествами. Так же обманывают, так же опаздывают и так же отменяют встречи. Никто не различает разницу между авансом и задатком. И никто вообще ни за что не отвечает. Всё как пойдёт, главное взять комиссию.

Сколько стоит работа риэлтора

Правильная работа риэлтора — это наконец-то понять, что риэлтор — только посредник. И брать за свои услуги не тысячи долларов, как сейчас, а адекватные затраченным усилиям деньги. Показал риэлтор квартиру – 100 гривен. Дал хорошую консультацию? Ещё 100 гривен. Услуга должна оплачиваться, конечно, но не в таких размерах как сейчас.

Профессиональный юрист берет значительно меньше комиссии риэлтора за свои услуги и полностью отвечает за исход сделки и за чистоту документов. А посредники на ровном месте хотят тысячи долларов, ни за что не отвечая. Риэлторам нужно перестать рассказывать сказки о проверке документов и признать, что в этом разбираются только юристы. Не ставить покупателя под угрозу и дать возможность каждому заниматься своим делом.

Как и во всех цивилизованных странах, риэлтор должен только находить квартиры и организовывать продажу, а документами, переговорами и оформлением должны заниматься юристы. В нашей же стране из-за экономии средств посредники почти никогда не обращаются к юристам и на всём экономят. Эта экономия потом может выйти боком покупателю, поэтому мы считаем, что лучше всё сделать правильно и лучше включить в сделку человека, который действительно понимает и разбирается в документах на недвижимость, а не пускает всё на самотёк как обычные риэлторы.

Как обычно работают риэлторы

Обычная схема работы – это обман, шантаж, непрофессионализм и вымогательство. Об обмане мы уже писали выше. Шантаж – это когда говорят, что если не заплатите нам полную комиссию, то жизни спокойной не дадим, и у вас будут проблемы. Не раз такое слышали от покупателей, которые из-за плохого отношения и некомпетентности не отдавали полностью комиссию риэлтору.

Непрофессионализм. Ну а что тут профессионального, если просто тиражируют объявления, вставляют свой номер и пытаются заработать много денег. Совет дельный не дадут, обманут и просто хотят комиссию. Без разницы что продавать, хорошие документы или с проблемами, главное продать и взять процент от сделки.

Услуга риэлтора при работе на себя

На себя начинают работать обычно более опытные риэлтора. Те, которые прошли суровую школу жизни в агентстве и могут теперь самостоятельно обрабатывать и находить клиентов. Они могут самостоятельно найти клиента и оказать услугу. Заработки тут больше, чем в агентстве, потому что не нужно делиться и отдавать до 50% от заработка.

У этой категории, обычно уже есть база постоянных клиентов и много сделок проходит благодаря им. Особо наглые берут комиссию при продаже и со своего клиента за продажу и с покупателя по полной ставке. В итоге получается отличный заработок в тысячи долларов. Чем больше доверяешь, тем больше и заплатишь. Так можно охарактеризовать эту работу риэлторов.

Не совсем честно, но хорошие заработки всё перекрывают. И сложности в работе, и постоянный обман, и телефонные звонки, и беготню. Клиентов находить сложнее без агентства, своя база меньше. Но такие трюки и большая комиссия позволяют заработать больше денег. Это и привлекает посредников работать на себя.

Хорошо ли работать риэлтором

Плохо. Тебя никто не любит, все пытаются обойти и постоянно приходится обманывать. Приходится врать, что разбираются в документах, прикрывать своих коллег, когда у них такие же проблемы. Постоянные нервы, ругань и беготня. Постоянные звонки и тиражирование объявлений.

Но это всё с лихвой перекрывают большие комиссии, которые можно взять с неразбирающихся людей. Потому что на навязанные услуги посредников попадают только те, кто боится, не разбирается и не знает, как обойтись без них. Но если сайт GetHom работает, значит, таких людей будет ставиться всё меньше и меньше.

Мы верим, что мы сможем сделать рынок недвижимости более цивилизованным. Что документы будут проверять юристы, а посредники наконец-то пойдут заниматься тем, что им нравится, а не пытаться обмануть, запугать и вынудить людей заплатить комиссию.

Вывод об услуге риэлторов

Ищите недвижимость самостоятельно. К посредникам не обращайтесь и не имейте с ними дело. Помощь в проверке документов и сопровождении сделки может оказать юрист. Для вас это и экономия, и надежность, и гарантия юридической чистоты. То, что посредники только обещают, юрист гарантирует, но за гораздо меньшие деньги.

А работа посредника, мы уверены, постепенно трансформируется и станет другой. Они будут подбирать недвижимость только тем, кто в них нуждается, а не навязывать свою ненужную «помощь» всем подряд. Будут заключать договор на предоставление услуг, в котором будут чётко сформулированы и расписаны все пункты (перечень предоставляемых услуг, стоимость каждой из них, сроки выполнения, а также штрафные санкции за несвоевременно выполненную работу).

В этом случае человек сможет выбрать только нужные ему услуги и оплатить их по договорённому тарифу. И это будет стоить гораздо меньшие деньги. Будет не комиссия, а фиксированная ставка. Все остальные вопросы по сопровождению сделки возьмёт на себя юрист. Так что, работа риэлтора в нынешнем виде уйдёт и станет ненужной. Удачной вам покупки без риэлторов.

Если статья была вам полезна, подписывайтесь на нашу группу в фейсбуке:

Мы пишем много интересных статей о недвижимости и не только.

Источник: http://gethom.com/blog/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D1%80%D0%B0%D0%B1%D0%BE%D1%82%D0%B0%D1%8E%D1%82-%D1%80%D0%B8%D1%8D%D0%BB%D1%82%D0%BE%D1%80%D1%8B/

Что нужно знать о работе агентств недвижимости

Решив купить или продать квартиру, многие сталкиваются с дилеммой — заниматься этим самостоятельно либо обратиться в агентство недвижимости. У обоих вариантов есть свои преимущества и недостатки.

Сэкономить время или деньги?

Выбирая первый вариант, люди руководствуются простым и разумным мотивом — сэкономить деньги. Ведь услуги риэлторов недешевы, составляют в среднем, 3-5% от стоимости недвижимости.

Но самостоятельная покупка или продажа квартиры может оказаться не такой уж простой процедурой, к тому же, отнимающей много времени. Поэтому многие отдают предпочтение второму варианту — решают воспользоваться услугами агентства недвижимости.

При этом, нередко люди, обратившиеся в агентство, не знают, в чем собственно заключаются обязанности риелторской конторы, и сами частично выполняют работу агентства недвижимости. Давайте разберемся, какие услуги должны получать клиенты агентств за свои деньги и в чем заключается принцип работы агентства недвижимости.

Обязанности агентства недвижимости по отношению к покупателю

Покупатель, обращаясь к агенту, вправе рассчитывать на поиск и подбор оптимальных вариантов жилья по выдвинутым требованиям, а также юридическую проверку недвижимости.

Если вы ищете жилье самостоятельно, вам придется пересмотреть огромное количество объявлений. Не все продавцы дают четкое описание недвижимости, поэтому подготовьтесь к тому, что вы будете вынуждены сделать десятки уточняющих звонков. Риелтор будет делать эту работу за вас и предоставит вам только те варианты, которые максимально удовлетворяют вашим требованиям. Вам останется лишь посмотреть их «вживую». Кроме того, опытный агент по недвижимости может дать много полезных советов по выбору жилья, начиная от благополучности района и заканчивая особенностями конкретного объекта.

Зачем нужна юридическая проверка квартиры, наверняка, знает каждый. Люди уже достаточно наслышаны о квартирных аферах, когда после покупки квартиры внезапно появляются собственники, ущемленные в правах. Например, незаконно выписанные лица и т.д.

В обязанности агента по недвижимости входит выяснение истории квартиры, чистоты предыдущих сделок, а так же проверка возможности осуществления сделки (отсутствие ареста на квартиру, дееспособность продавца и т.д.).

Обязанности агентства недвижимости по отношению к продавцу

Продавцу, обратившемуся в агентство, должны помочь адекватно оценить квартиру, найти покупателей и подготовить все документы для продажи.

Конечно, оценить квартиру можно и самостоятельно, проанализировав объявления о продаже подобных квартир. Но есть и вероятность ошибки в оценивании. В таком случае, либо квартира будет продаваться долго (если цена завышена), либо вы потеряете деньги (если цена занижена). Поэтому опыт агента в этом случае будет нелишним.

Важная функция агентства недвижимости — реклама вашей квартиры. Ведь у любой квартиры или дома есть слабые и сильные стороны, которые грамотный агент выявит и использует для убеждения будущих покупателей. Важно и то, что специалист хорошо распознает реальных покупателей, и вряд ли приведет к вам в дом просто любопытных граждан.

Самый большой плюс в сотрудничестве с агентством — помощь с оформлением документов для продажи квартиры. Тот, кто не сталкивался с этим, не представляет, сколько нужно обойти инстанций, сколько очередей выстоять и сколько времени и нервов тратится на эти процедуры. Риелторам проще — все это делалось ими уже многократно, есть налаженный алгоритм получения справок, связи. Правда, чтобы агент занимался подготовкой документов, потребуется оформить на него доверенность.

Как выбрать хорошего агента по недвижимости

Конечно, в идеально варианте, агент должен довести дело до логичного финала — сделки у нотариуса. Обратите внимание, что заплатить агенту гонорар можно лишь после завершения сделки купли-продажи. Ни в коем случае не делайте авансов. Если агент просит аванс за консультацию — это повод насторожиться и подыскать себе другого специалиста.

К сожалению, мошенники могут скрываться не только под видом продавцов, но и под видом агентов. Поэтому тщательно выбирайте агентство недвижимости, по возможности воспользуйтесь рекомендацией знакомых. Если пользуетесь услугами «незнакомого» риелтора, убедитесь, что он действительно работает в том агентстве, в котором говорит. Все операции по передаче денег продавцу совершайте только в нотариальной конторе.

Источник: http://megamakler.com.ua/articles/chto-nuzhno-znat-o-rabote-agentstv-nedvizhimosti/

Закон РАА

Работа агентом по недвижимости

Работа агентом по недвижимости. Хочу рассказать, как начать работать в недвижимости, сам имею стаж более 7 лет работы агентом в недвижимости. Официально, то есть работа на контору, всего год, может полтора. Остальное время занимался частной практикой. Самое главное в работе риэлтора это клиентская база и положительные отзывы о вашей работе. Действовал по принцыпу, сделал одному хорошо, тот поделился информацией с друзьями и так пошла цепная реакция, которая называется живая реклама.

Работа агентом по недвижимости, с чего начать

Работа агентом по недвижимости это кропотливый труд, основанный исключительно на общении с клиентами, если вы красиво общаетесь, и вас слушают с удовольствием, то Вы прирождённый оратор и можете с лёгкостью стать успешным агентом по недвижимости. Как стать профессиональным агентом по недвижимости, спросите Вы меня? А я отвечу, что для начала вам нужно понять и знать, как работают агентства недвижимости, а для этого Вы должны сказать себе, я хочу стать агентом по недвижимости. Вспоминаю себя, что многое не брался делать из-за своей неуверенности, что у меня это получиться, особенно бумаги меня напрягали больше всего, а именно их заполнение.

С чего начинается работа риэлтора?

Работа агентом по недвижимости начинается с того, что вы идя на работу покупаете газету с объявлениями, да не одну а несколько и все разные. Приходите на рабочее место, и начинаете обзванивать понравившиеся объявления о купле-продаже или аренде. Вот тут и нужно проявить свой талант оратора, так как убедить сотрудничать именно с вами клиента это дорогого стоит. Особенно новичкам, кто хочет знать, как работать агентом по недвижимости. После того как у вас есть потенциальный клиент и Вы договорились о встрече с просмотром объекта предполагаемой, например продажи. Вы выезжаете на объект и знакомитесь с хозяином. Теперь начинается главный этап вашего обольщения убеждения, если хотите. Так как необходимо подписать договор на оказание услуг в работе с объектом недвижимости или договор на оказание консалтинговых услуг (ссылк, после которого Вы сможете преступить к своей работе.

В чем заключается работа агента по недвижимости?

Агенты по недвижимости работают по одной и той же схеме отработанной агентством недвижимости. Помню, придешь на работу, выпьешь кружку кофе и давай прозванивать по газетке объявления, выбирая самые «вкусные». Потом мучаешь интернет, перебирая сайты по недвижимости. Кстати, если не изменилось, то объявления подавать в газету из рук в руки на один номер телефона можно не более трех объявлении и то в разные рубрики. Хотя два можно подать и в одну рубрику. Если превысить лимит и подать четвертое или все в одну рубрику, то ваш номер телефона будет заблокирован, а объявления никогда не выйдут в газетке. Из рук в руки тоже хотят денег и поэтому если ты комерс, то все объявления подаешь платно, я подавал, бесплатно пользуясь этой схемой.

После того как мы заключили договор с клиентом и обговорили свою комиссию, приступаем к активной рекламной компании объекта продажи или аренды. Размещаем на сайтах, публикуем в газетах, раскидываем информацию среди других агентств по недвижимости. Я пользовался программой VentaFax, очень хорошая прога, может как-нибудь, и опишу ее подробнее, кстати, она у меня есть с электронным ключом активации, бизнес версия. Забиваем номера телефонов всех известных нам агентств по недвижимости, цепляем комп к телефонному проводу, подготавливаем в Worldе рекламу своего объекта. Картинка описание и цена, не забываем указывать свои контакты для связи. Потом жмем кнопку и забываем на целый день. Можно в это время заняться другими делами. Например, взять другой телефон и прозванивать других клиентов. Помню, мне перезванивали и просили сказать своему секретарь, чтобы позвонила на другой номер, так как на этом номере у них нет факса. Я смеялся, за трубкой, так как у меня никогда не было секретаря. Это программка VentaFax так развлекается. При ответе на звонок программа женским голосом просит принять факс и ждет сигнала, если сигнал факса о приеме не поступил, то программа позванивает по кругу другие номера, а потом возвращается к тем, которые завершились неудачей. Некоторым факс приходил по несколько раз, и они просили не посылать им больше. Зато после такой факсовой атаки я был уверен, что про мой объект знают все. Ну да ладно, что то я отвлекся, хотя это один из методов, который использовал, когда работал с дома в частном порядке. Также рассылка по E_mail адресам агентств по недвижимости.

Один из важных моментов, который важен не только для риелтора, но и для всех, чтобы подчеркнуть свою солидность и чтобы вас не потеряли, пользуйтесь визитками. Люди это ценят. Бумажку с телефоном могут потерять или выкинуть, а визитку нет. У меня были такие случаи, когда делал одним, а они потом звонили и спрашивали, можно им дать мою визитку своим знакомым, чтобы те связались со мной. После завершения сделки я давал по несколько штук своих визиток, чтобы их раздали своим хорошим друзьям и знакомым.

Как получить комиссию со сделки?

Комиссию со сделки получать надо до самой сделки, так как клиенты бывают разные и свою комиссию можете не получить после сделки. Бегай потом по судам и доказывай, что ты не верблюд. Поэтому очень важно, чтобы у продавцов и покупателей между собой никакой связи не было. Вся связь через вас, вы за это денег получите, поэтому не проморгайте. Бывает, что покупатель звонит и говорит, что сейчас хочет глянуть повторно или даже в третий раз, желание клиента закон и неважно какие у вас на это запланированы дела или проблемы отменяйте все и договаривайтесь о встрече. Или вы рискуете, что встреча пройдет без вашего участия, а клиенты между собой будьте уверены, всегда договорятся быстрее. Вот поэтому комиссию со сделки получать надо до самой сделки. Я всегда это делал при передаче задатка или аванса, то есть оформляется предварительный договор купли продажи о намерениях купить и продать, а в подтверждения своих намерений передается некая сумма, как правило, 10% от общей стоимости объекта, но бывают и случаи когда сумма бывает мизерной. Вот тут надо не прохлопать момент, когда будет основная сделка и передача оставшейся суммы, чтобы забрать свое. Деньги передавали по-разному и в машине и в банке и в офисе и на улице и прямо в регистрационной палате, короче везде. Сам сколько раз перевозил такие суммы, которые сейчас за много лет не заработаю.

Вывод о работе агентом по недвижимости!

Конечно, я скучаю по тем временам, когда квартиры в цене за год вырастали в два раза, когда одни продавали, а другие покупали. В регистрационных органах очереди были огромные. Заводили специальные списки. Денег можно было заработать, только занимая очереди, за это неплохо платили. Некоторые пенсионерки занимали по несколько очередей сразу и за один день зарабатывали свою месячную пенсию. Очень хочется заняться недвижимостью снова, но пока не получается, так как заработок риелтора непостоянен. В одном месяце можно провести несколько сделок и заработать приличный куш, а потом полгода облом.

Занимаясь посредничеством, вы ничего не вкладываете, но зато всегда будите иметь место у большого пирога, правда кусок всегда доставаться будет разный. Теперь Вы знаете как начать работать агентом по недвижимости.

Источник: http://law-raa.ru/kak-nachat-rabotat-v-nedvizhimosti.html

Как открыть агентство недвижимости за 7 шагов

Какие подводные камни ждут новоиспеченного риэлтора? Какова сумма первоначальных затрат и срок окупаемости? Как приобрести и расширить клиентскую базу? Советы для новичка в риэлторском бизнесе читайте ниже.

Кто такой риэлтор и чем занимается агентство недвижимости

Слово риэлтор (realtor) заимствовано из английского языка и произошло оно от понятия realty, что означает недвижимость. На русский язык оно переводится как «управляющий, работающий с недвижимостью».

В рамках этой специализации данный термин понимается как менеджер по работе с недвижимостью. Собственно, риэлтор – это посредник между продавцом и покупателем, арендодателем (владельцем площади) и арендатором, в задачи которого входит найти самую выгодную комбинацию для своего клиента в зависимости от его потребностей.

В зависимости от вида недвижимости, с которым работает риэлтор, различают и несколько специализаций в данной профессии. В первую очередь рынок подразделяется на первичный и вторичный рынки недвижимости, далее недвижимость делится на коммерческую и жилую. Риэлтор, работающий на любом из вышеперечисленных направлений рынка недвижимости, может совершать сделки либо по аренде, либо по передаче прав собственности на объект, т.е. продаже. Также существует специализация риэлторов, работающих исключительно с элитной или загородной недвижимостью.

Специализация риэлторов позволяет улучшить качество работы. Однако несмотря на очевидную необходимость специализации риэлторов, в Казани она практикуется лишь в нескольких агентствах. Дело в том, что для большинства агентств нерентабельно содержать несколько специализированных отделов. В таких фирмах один риэлтор занимается всеми видами деятельности.

Пример агентства со специализированными отделами – «Авангард-Риэлт», который имеет отделы по вторичной, первичной, коммерческой недвижимости, по ипотеке, по зарубежной недвижимости и по межрегиональным сделкам. Директор агентства «Авангард-Риэлт» Егоров Вячеслав Александрович отмечает: «Здесь мы идем по московским стандартам. Специализация обеспечивает лучшее качество услуг. Мы уверены: за этим будущее».

Кроме выбора специализации, риэлтор сам решает, как организовать свою деятельность: либо он может состоять в штате агентства по недвижимости, либо работать самостоятельно, формируя свои базы данных по объектам, размещая рекламу о своих услугах в специализированных СМИ по недвижимости.

Риэлторы-одиночки: кому легче?

Как правило, риэлторы-одиночки – «выходцы» из агентств, набравшие достаточную клиентскую базу для самостоятельного существования. Они работают только на себя, то есть получают полную сумму выручки от сделки, не делясь с агентством. Среди одиночек встречаются как реальные профессионалы, так и профаны, ожидающие легких денег.

Вопрос о том, кому легче и выгоднее работать, сотруднику агентства или самостоятельному риэлтору, сложный. Директор “Регионального агентства недвижимости – Казань» Галиуллина Гульназ Раифовна отвечает на него следующим образом: «Многие опытные риэлторы уходят из агентств и начинают самостоятельную деятельность.

Одиночка работает только на себя, то есть получает полную прибыль, в то время как в агентстве ему достается 30-50% от сделки. Однако чаще всего без поддержки агентства такие риэлторы работают недолго. Дело в том, что работать в одиночку очень трудно. Ведь агентство обеспечивает постоянный заработок, а также содержит необходимую материальную базу.

Есть и такая проблема. Бывают неблагонадежные клиенты, из-за которых риэлтор может потерять крупную сумму и много нервов. Например, такая ситуация: сделка уже начала оформляться, продавцу внесен задаток, и тут клиент неожиданно от нее отказывается. Продавец не возвращает задаток, возникают проблемы. А риэлтор, потратив столько сил, не получает ни копейки за несвершенную сделку. Агентство всегда поддерживает своих сотрудников и в таких случаях. Судя по моему опыту, примерно через полгода многие риэлторы-одиночки возвращаются обратно в агентство». Впрочем, довольно много успешных риэлторов-одиночек. Поэтому этот вопрос не может быть решен однозначно.

Сколько получает риэлтор, работающий в агентстве недвижимости

Зарплата риэлтора исчисляется в процентах от суммы сделки. А сделки бывают разные. К примеру, риэлтор получает от 30 до 50% от сделки продажи (проценты в зависимости от сложности проводимой сделки).

Если это сделка аренды жилья, то здесь, как правило, идет вознаграждение риэлтору в размере стоимости аренды за месяц. Таким образом, если сделка купли-продажи жилья приносит агентству, к примеру,руб., риэлтор условно получит 000 руб. При осуществлении сделки аренды квартиры стоимостьюв месяц риэлтор получит 2 000–3 000 руб.. Хотя такой объем сделок, по свидетельству агентств недвижимости, практически нереален. Он возможен для риэлтора с большим стажем работы.

Впрочем, этот заработок нестабилен. Труд риэлтора напоминает труд менеджера по продажам: здесь многое зависит от психологических качеств работника и от везения.

Схема работы агентства недвижимости

Начинающему агентству необходимо набрать приличную клиентскую базу. Это возможно благодаря интенсивной рекламе. Схема работы такова. Клиент обращается в агентство за помощью. Если достигнута договоренность о работе, клиент заключает с агентством договор о проведении сделки.

Если ему требуется подобрать квартиру для покупки или аренды, то риэлтор выезжает с клиентом по городу, показывая варианты жилья. Если же клиенту нужна другая услуга, например приватизация жилья или продажа собственной недвижимости, то риэлтор занимается оформлением нужных документов. Хотя, как правило, клиенту требуется комплекс услуг.

Например, подобрать квартиру-новостройку, оформить ее покупку по ипотеке, а для внесения первоначального взноса продать собственное жилье. Такой процесс включает в себя множество процедур: подбор квартиры по ипотеке, сбор документов для ипотеки, регистрация сделки, сбор документов для продажи жилья и многое другое. Подобные сделки могут длиться несколько месяцев.

Почему риэлторский рынок переполнен агентствами недвижимости?

Считается, что риэлторский бизнес – легкая нажива. Рынок предложений наполнен, город активно застраивается, продавцов-застройщиков становится все больше и больше. Вот и кажется начинающим риэлторам, что стоит открыть свое дело, и деньги потекут рекой. Большинство опрошенных нами агентств недвижимости уверяют, что на современном риэлторском рынке новичку придется очень нелегко. Почему? Давайте посмотрим, какой путь должен пройти начинающий владелец (учредитель) или директор агентства недвижимости от открытия фирмы с нуля до получения прибыли. Возьмем за исходную ситуацию следующее. Бизнесмен без опыта работы в риэлторской области желает открыть свое ИП или ООО.

Алгоритм открытия агентства недвижимости

Вопрос номер один: открыть свое детище или воспользоваться услугой франчайзинга? На этот счет опять-таки есть разные мнения. С одной стороны, готовый бренд, система и технологии работы – вроде как проторенная дорожка для удачливого бизнесмена.

С другой стороны, многих смущает информация о том, что франчайзинговые фирмы на рынке долго не живут. О причинах этого говорит директор агентства «Авангард-Риэлт» Егоров Вячеслав Александрович: «Есть официальные данные о том, что такие фирмы существуют максимум 2-3 года и затем распадаются. Я слышал, что многие покупатели франшиз жалуются на их качество: неразработанные, сырые технологии, которые на деле не работают. А ведь франшиза – дорогое удовольствие, и рисковать приличной суммой денег нет смысла.

Видимо, «федералам» стало тесно на собственном рынке, и они решили развернуться в провинции. Пока что для них это выгодно. А о перспективах на будущее пока говорить сложно. Мы и сами предлагаем некий вид франчайзинга, но на условиях равноценных партнерских отношений. Это наиболее выгодная форма работы».

Итак, если вы решились на приобретение франшизы, необходимо накопить энную сумму. Важны: обмен опытом, взаимопомощь и совместное обсуждение проблем, принятие единых решений. Франчайзинг – это шанс выйти из масштаба малого бизнеса, где все мы успешно работаем в сегмент среднего бизнеса. Начало 2007 года, уже четко обозначившее стагнацию рынка, привело к нам много претендентов на франчайзинг, некоторые из которых, реально оценив ситуацию, сделали выбор.

Несомненно, вашим основным конкурентным преимуществом можеет стать открытие и запуск Интернет портала, который даст толчок развитию всех агентств недвижимости, принесет новые технологии в работу риэлторов. Так же сейчас 70% всех междугородних сделок агенства«Эксперт» проходит с участием Интернет. Франчайзинг в сфере недвижимости – пока совершенно новое направление. Если вы рискнете быть первым – как говорится, флаг вам в руки!

Если вы решили открыть свое дело, надо понять очевидное: агентство недвижимости рентабельно открывать при следующих условиях:

  1. большой стартовый капитал;
  2. креативность и харизма;
  3. наличие деловых контактов;
  4. наличие сторонних источников дохода.

Неплохо бы для начала оценить свое потенциальное место на рынке. Для этого можно провести специальное маркетинговое исследование. Удобнее всего будет обратиться в консалтинговую фирму, которая проведет все нужные исследования и даст вам ценные указания – вплоть до того, что и вовсе отговорит вас открывать свою фирму. Заказ маркетингового исследования обойдется в различную сумму в зависимости от сложности поставленной цели.

Например, компания в сфере маркетинговых исследований в качестве параметров анализа конкурентов рекомендует нацелиться на следующие:

  • Объем продаж (в натуральном и стоимостном выражении), совокупный по рынку недвижимости и отдельно по каждому из основных конкурентов;
  • Затраты на рекламу (рекламные бюджеты) основных конкурентов;
  • Структура бюджета по конкурентам (процентное соотношение в стоимостном выражении затрат на разные виды продвижения);
  • Места в Рейтингах (в том числе Интернетовских) основных конкурентов по данному рынку с указанием методики данного рейтинга;
  • Цены основных конкурентов по каждому сегменту – прайс-листы;
  • Система скидок конкурентов;
  • Процентное соотношение у каждого конкурента по услугам, предоставляемым в каждом сегменте (Например, 50% – загородная недвижимость, 30% – аренда нежилых, остальное – недорогие новостройки) (в натуральном и стоимостном выражении);
  • Планы компаний на данном рынке (в том числе инвестиционные);
  • Кадровые перестановки;
  • Офисные площади компаний-конкурентов (размер, расположение);
  • Соотношение потребителей физических и юридических лиц по каждому сегменту (у каждого конкурента);
  • Образцы рекламной и информационной продукции и способы ее распространения.

Совет от матерого бизнесмена

Многие из тех, кто открывает агентство недвижимости, сталкиваются с одной и той же ошибкой – понимание агентства как предприятия. Эта мысль у них сразу начинает доминировать над тем, что все-таки при этом создается бизнес, целью которого всегда является зарабатывание денег.

Они хотят нести добро сотрудникам, хотят сделать свое детище популярным, и при этом забывают одно – задача создания любого бизнеса: вложенные деньги должны работать и приносить владельцу доход. Поэтому вам совет: думайте о своих деньгах и о первоначальной цели. Опрошенные нами агентства недвижимости отмечают: конечно, можно обойтись по минимуму, то есть сэкономить буквально на всем: аренде помещения, рекламе и т. п. Мы возьмем пример масштабного открытия АН со всеми необходимыми составляющими. Поехали…

Пошаговая инструкция

1. Регистрация предприятия

Основатель фирмы может заняться регистрацией самостоятельно. Однако для занятого человека удобно будет воспользоваться услугами юридической фирмы, которая осуществит весь процесс оформления нового агентства. Тогда через неделю вы получите весь пакет документов:

  • свидетельство о регистрации фирмы,
  • постановку на учет в налоговых органах,
  • устав фирмы, в котором прописана вся деятельность работы агентства и др.

2. Разработка прайс-листа и образцов иных документов

О том, как установить размеры тарифов, рассказывает Андреева Елена, директор Сети Агентств Недвижимости «Эксперт»: «Если речь о конкурентных преимуществах, то прежде всего качество услуг и полное сопровождение сделки и клиента «от и до». Демпинговать ценами ( сознательно их занижать гораздо ниже среднерыночных) не стоит, так как это вызывает мнение потребителей, что услуга легко осуществима, и не слишком увеличивает количество сделок, снижая норму прибыли и совокупную прибыль фирмы вообще.

Необходимо уметь объяснить клиенту сущность услуги, что она заключает в себе полный комплекс сопровождения и большую, почти круглосуточную работу риэлтора. Также нужно объяснить степень ответственности фирмы по сравнению с частным маклером, исходя из чего стоимость услуг фирмы и надежность выше. Цена должна быть среднерыночной при высоком качестве обслуживании. Если фирмы имеет особые возможности по обслуживанию, то цена может быть чуть выше».

3. Набор сотрудников

Конечно, наилучшим вариантом будет набор опытных риэлторов по знакомству. В нашем примере набор сотрудников прошел без привлечения рекламы. Если это невозможно, необходимо дать рекламу о наборе сотрудников в специализированные СМИ по работе и по недвижимости или на подобные сайты, либо обратиться за помощью в кадровое агентство.

Количество сотрудников зависит от желания и возможностей учредителя. Как предупреждают директора агентств недвижимости, здесь важно не количество, а качество. Один риэлтор со своей клиентской базой стоит нескольких работников без опыта. Кроме того, потребуется нанять по совместительству главного бухгалтера, кадровика, PR-менеджера, редактора (администратора) сайта, офис-менеджера, водителя с собственным авто, и, по возможности, юриста. Иногда в штате работают психологи.

Необходимо определить величину зарплаты каждого сотрудника. Обычно для риэлтора оклад не предусмотрен, особенно для сотрудника неопытного. Как уже было отмечено, его зарплата исчисляется в процентах от стоимости сделки. Хотя, исходя из требований трудового законодательства, предусматривающего постоянную заработную плату работника, некоторые агентства устанавливают оклад.

Чем тверже фирма стоит на ногах, тем меньший процент платит сотрудникам. Крупные организации могут позволить себе установить комиссионные в 30–50%, мелкие отдают агенту 50–70% от выручки по сделке. Существуют противоположные мнения о том, кого лучше брать на работу: опытных риэлторов или новичков. Преимущества опытных сотрудников очевидны: наработанная клиентская база, то есть относительно стабильный доход.

Однако есть мнение, что они повторяют и все предыдущие ошибки и просчеты. Причем львиная доля этих ошибок связана с юридической стороной деятельности агентства. По мнению некоторых агентств, именно поэтому с опытными риэлторами лучше не связываться. На самом деле, самая благоприятная почва для роста новой риэлторской конторы – это юридическое образование ее основателя. Причем образование качественное, а не то, которое можно получить в любом самом мелком и захудалом учебном заведении. Как известно, юристов у нас бесконечно много, а стоящих специалистов – единицы.

Если же вы чувствуете, что вам недостаточно знаний, не поскупитесь на обучающие курсы для себя и своих риэлторов. Если же подходящего образования нет – не расстраивайтесь, шансы на успех от этого не уменьшаются. Но в графу расходов придется включить зарплату для юриста, а хороший юрист, как известно, «стоит» недешево (примерно,0 руб. в месяц).

Новоиспеченному директору АН будет полезно полистать сочинение Гарри Келлера, владельца самого крупного в Америке агентства недвижимости. Книга называется «Как стать миллионером, продавая недвижимость». Конечно, американский бизнес сильно отличается от нашего, однако у автора есть что взять на заметку.

4. Аренда офиса

Конечно, можно снять офис площадью 12 кв. м. в труднодоступном или промышленном районе, однако вряд ли это пойдет на пользу вашему бизнесу. Ведь многие клиенты, в первый раз попав в агентство, оценивают его по внешним признакам. По одежке встречают – при виде маленького тесного офиса с древней мебелью и отваливающимися обоями клиент может просто развернуться и уйти.

Говоря о тонкостях психологии клиента, директор АН «Мэлт» … отмечает парадокс: «С одной стороны, клиент судит об услугах агентства по презентабельности офиса и сотрудников. С другой стороны, увидев солидную отделку помещения, многие думают: «Значит, много сдерут»…». В любом случае, каждый уважающий себя деловой человек оформит свое рабочее место достойно и не ударит в грязь лицом.

5. Подача рекламы – крупный пункт затрат

Приличная наружная вывеска очень весома. Также можно подать рекламу в печатные и электронные СМИ, хотя большинство агентств предпочитают бесплатные объявления в газетах. Создание и обслуживание сайта.

6. Разнообразные расходы

Покупка офисного оборудования:

  • Офисная и другая мебель.
  • Компьютеры .
  • Сервер.
  • Программные продукты.
  • Покупка бухгалтерской программы.
  • Покупка кассового аппарата.
  • Покупка прочей оргтехники (принтер, факс, копир, сканер, фотоаппарат, видеокамера).
  • Установка городского телефона.
  • Мини-атс.
  • Интернет.
  • Прочие первоначальные расходы.

Уплата налогов – с фонда оплаты труда, с бизнеса, подоходный налог.

7. Страхование деятельности

В основном только крупные агентства недвижимости осуществляют страхование деятельности своей работы в страховой компании. По мнению многих агентств, для одного риэлтора 2-3 сделки в месяц – объем очень труднодостижимый. Проблема здесь заключается и в том, что многие виды сделок тянутся дольше одного месяца. Например, сделки по оформлению в собственность земли, наследства, сделки по приватизации и купле-продаже жилья по закону могут оформляться до полугода.

Срок окупаемости и рентабельность бизнеса зависят от уровня затрат, от планов и запросов собственников. Небольшая фирма может окупиться за несколько месяцев. Крупным могут потребоваться и годы.

Какие проблемы ждут начинающего владельца агентства недвижимости?

Как предупреждают новичков крупные агентства, войти в эту сферу бизнеса будет непросто. Трудности ждут как в борьбе за клиента на высококонкурентном рынке, так и со стороны властных структур. Комментарий от директора АН «Йорт» Журавлевой Дины Моисеевны, более 17 лет на казанском рынке: «Раньше оформить агентство недвижимости было гораздо труднее, чем сейчас. Мы начинали работать еще до приватизации и помним, сколько процедур необходимо было пройти начинающему АН. А теперь основать свою фирму может каждый, кому не лень.

Всем кажется, что стоит только открыть офис, дать рекламу, и деньги посыплются со всех сторон. Это, конечно, иллюзия. Сейчас много разнообразных частных предпринимателей и риэлторов-одиночек, и с каждым днем их становится все больше. Это плохо для потребителя, поскольку увеличивается число так называемых черных маклеров, и никто не застрахован от недобросовестного отношения. А такие риэлторы легко остаются безнаказанными.

Впрочем, раньше, когда не существовало Регпалаты, лазеек для недобросовестных риэлторов было намного больше. Случалось, что одна квартира продавалась несколько раз одновременно, а потом несколько владельцев разбирались с ситуацией. Сейчас такое недопустимо. Однако есть лазейки в оформлении участия в долевом строительстве».

Егоров Вячеслав Александрович, директор АН «Авангард-Риэлт» также отметил отношения с властными структурами как одну из крупных проблем начинающего агентства недвижимости: «В последнее время рынок стал жестче, очень много агентств открывается и уходит из борьбы. Ужесточен контроль со стороны государственных органов, в частности, налоговой службы. Это связано с развитием черного маклерства.

Есть такой тонкий момент: новому АН тяжело содержать официальный штат риэлторов, пока они не набрали достаточную клиентскую базу. Поэтому многие начинающие агентства работают «по-черному» и «по-серому», и налоговая служба может легко прикрыть такое агентство. А для эффективного развития риэлторский рынок должен быть максимально чистым».

Действительно, сейчас множество агентств существует за счет большой текучки кадров. Риэлторы приходят в агентство и уходят через месяц-два, не получив отдачи от работы, а фирма потихоньку нарабатывает клиентскую базу. Не стоит и говорить о том, насколько эта форма деятельности нечестна, да и в принципе неэффективна.

Как одну из сложных задач для новоиспеченного директора отмечают грамотный подбор коллектива. Как уже было отмечено, величина прибыли агентства напрямую зависит от опыта и таланта риэлтора. Агентству просто необходимы риэлторы-асы, иначе агентство, скорее всего, не будет получать прибыли в течение нескольких месяцев.

Комментарий по поводу дает директор ООО «Региональное агентство недвижимости – Казань» Галиуллина Гульназ Раифовна: «Даже если риэлтор обладает опытом и сформированной базой клиентов, ему будет трудно грамотно подобрать коллектив – рабочую команду, которая будет приносить доход. А уж руководителю без опыта и вовсе не место на казанском рынке. Даже если он наймет специалистов, сами же сотрудники могут вытеснить его из бизнеса».

Все эти проблемы прекрасно знакомы любому владельцу агентства. Однако, конечно, основная головная боль для нового агентства – борьба с конкуренцией. Риэлторский рынок перенасыщен, продавцов чересчур много. По оценкам экспертов, на одного покупателя находится по 4-5 квартир.

Такое превышение предложения над спросом на фоне постоянного повышения цен на жилье и ужесточения условий ипотеки в Казани обусловило застой на риэлторском рынке Казани. Этот факт отмечают опрошенные нами агентства. «В такой застойный период начинающему АН для развития потребуется крупный финансовый запас. Если бы я сейчас думал открыть свое агентство с нуля, наверно, вряд ли бы решился на это»,- отметил Егоров Вячеслав Александрович, директор АН «Авангард-Риэлт».

Корпоративная культура агентства

Активные вложения – еще далеко не гарантия успеха. Немалую роль играет грамотно сформированный, слаженный коллектив. Если даже удалось собрать команду высококлассных риэлтеров, не стоит забывать, что удержать их не так просто.

В риэлторском бизнесе, как и в любом другом, распространены случаи, когда ключевые специалисты уходят либо к конкуренту, либо открывают собственное дело. Почти 80% специалистов уходят к конкурентам из-за того, что руководство компании банально не выполняет свои посулы, например, специалисту не заплатили обещанный повышенный гонорар за удачную сделку.

Другое дело, когда риэлтор решил уйти из компании для того, чтобы открыть свой бизнес. Такого специалиста очень трудно удержать в компании: один из возможных выходов – повысить его в должности. Кроме того, чтобы удержать в компании профессионала, необходимо выработать корпоративную культуру, предусматривающую коллегиальность при принятии решений и демократичную атмосферу.

Бизнес-план агентства недвижимости (финансовая часть)

  • Аренда помещения – оттыс. руб.
  • Оборудование – оттыс. руб.
  • Программное обеспечение (1С и т. п.)

30 тыс. руб.

  • Реклама – от 4-15 тыс. руб. в месяц.
  • Оплата труда для агентов устанавливается сдельная. Сумма вознаграждения может составлять 30-60% от комиссии за сделку. Оплата труда руководителя, бухгалтера, уборщицы – фиксированный оклад. Коммунальные платежи, оплата за телефон и иные расходы – от 6 тыс. руб.

    Доходы. Средняя цена за риэлторские услуги – 3-6% от суммы сделки. Прибыль фирмы с численностью 5 человек может составлять порядка 200 тыс. руб. Рентабельность во многом зависит от суммы вложений, размеров бизнеса, средний показатель – 25%. Окупаемость – от 3-6 месяцев.

    Источник: http://bbf.ru/magazine/4/3218/

    Published by admin