Компенсация за несвоевременную сдачу квартиры

Штраф за неуплату налогов при сдаче квартиры в аренду в 2018 году


Бесплатная юридическая консультация:

В Украине ответственность за неуплату доходов от сдачи жилья в аренду предусмотрена в налоговом и административном кодексах.

Действующее законодательство Украины допускает заключение договора найма/аренды жилья только на платной основе.

Оглавление:

Domik.ua выяснил, какие санкции накладывает государство на владельцев за неофициальную сдачу жилья в аренду и неуплату налога на полученный доход.

По правилам пункта 1 статьи 820 Гражданского кодекса Украины (ГКУ), размер платы за пользование жильем устанавливается в договоре найма/аренды жилья. Наниматель платит арендодателю оговоренную сумму за пользование жильем в сроки, установленные в договоре. Если стороны не определили договорные сроки, платить аренду надо ежемесячно.

Доход от сдачи в аренду недвижимости облагается налогом по ставке 18% — это указано в пункте 167.1 статьи 167 Налогового Кодекса Украины (НКУ).


Бесплатная юридическая консультация:

По правилам пункта 16.1 подраздела 10 раздела XX Переходные положения НКУ, на доходы физических лиц, полученные по договорам аренды, наложен военный сбор в размере 1,5% объекта налогообложения — договорной арендной платы.

Арендодатель в текущем году ежеквартально уплачивает налог самостоятельно. Размер налоговой выплаты на основе полученной арендной платы арендодатель начисляет самостоятельно.

Очередная выплата совершается в течение 40 календарных дней, после последнего дня соответствующего отчетного/налогового квартала. Эта периодичность установлена в пунктах 170.1.5 и 170.1 статьи 170 НКУ.

Ответственность за неуплату налога с дохода, от предоставления жилья аренду в установленные сроки, определена в пункте 127.1 статьи 127 НКУ:

— при задержке выплаты на срок до 30 календарных дней включительно — в размере 10% от погашенной суммы налогового долга;


Бесплатная юридическая консультация:

— при задержке выплаты на срок более 30 календарных дней — в размере 20% погашенной суммы налогового долга.

Размер полученного дохода и общую сумму налога, уплаченного в течение отчетного года, арендодатель отражает в годовой налоговой декларации.

Ответственность за несвоевременную подачу налоговой декларации или искажение приведенных в ней данных определена в статьеКодекса Украины об административных правонарушениях. Санкции, за такие проступки, определены в виде штрафа в размере от трех до восьми необлагаемых налогом минимумов доходов граждан.

По правилам пункта 5 подраздела 1 раздела XX Переходных положений НКУ, необлагаемый минимум доходов граждан для исполнения норм административного и уголовного законодательства установлен на уровне социальной льготы. Ее размер, согласно пункту 169.1.1 НКУ, составляет 50% прожиточного минимума для трудоспособных лиц в расчете на месяц.

В течение 2018 года кабинет министров Украины будет менять размер прожиточного минимума для трудоспособных лиц. Соответственно, будут меняться и размеры штрафов.


Бесплатная юридическая консультация:

Согласно статье 7 закона №«О государственном бюджете Украины на 2018 год», ежемесячный прожиточный минимум для трудоспособных лиц составляет:

— с 1 января по 1 июлягрн и с учетом социальной льготы в 50% — 881 грн. Штрафы в размерах от трех до восьми минимумов с учетом социальной льготы в 50% составят суммы в пределах 881 х 3 = 2643 грн и 881 х 8 = 7048 грн;

— с 1 июля по 1 декабрягрн и с учетом социальной льготы в 50% — 920,5 грн. Штрафы в размерах от трех до восьми минимумов с учетом социальной льготы в 50% составят суммы в пределах 920,5 х 3 = 2761,5 грн и 920,5 х 8 = 7364 грн;

— с 1 декабря 2018 по 1 января 2019 годагрн, и с учетом социальной льготы в 50% — 960,5 грн. Штрафы в размерах от трех до восьми минимумов с учетом социальной льготы в 50% составят суммы в пределах 960,5 х 3 = 2881,5 грн и 960,5 х 8 = 7684 грн.

Узнать в деталях правила официальной сдачи жилья в аренду и выяснить порядок предоставления арендодателем фискальных отчетов, можно на форуме юридическая консультация.


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://domik.ua/novosti/shtraf-za-neuplatu-nalogov-pri-sdache-kvartiry-v-arendu-v-2018-godu-n254846.html

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК. На купленные через участие в ЖСК квартиры неустойка по 214-ФЗ не распространяется.

Как определяется срок сдачи квартиры?

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры .

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:


Бесплатная юридическая консультация:

  • точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014». При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
  • обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
  • в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию». При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления — минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора . На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.


Бесплатная юридическая консультация:

Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?

Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

  • вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
  • вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Бесплатная юридическая консультация:

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

1. Напишите застройщику претензию.

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

2. Вручите претензию застройщику.

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

Когда надо подавать претензию? Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

3. Обращайтесь в суд.

Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя. В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.


Бесплатная юридическая консультация:

А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?

Может, но не обязан это делать. Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются. Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору. В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика.

Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду. Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя.

Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?

Можем предложить такой план действий:

  1. Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
  2. Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
  3. Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).

Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи: «Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».

Не возникнет ли у меня проблем при регистрации права собственности с таким актом?

В ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество сказано, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч.3 ст.18).


Бесплатная юридическая консультация:

В Приказе Минюста РФ №184 от 01.07.2002 (Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) разъяснено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (пункт 3 статьи 18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.

То есть если приписка оговорена и подтверждена вашей подписью, акт должны принять.

Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК.

Источник: http://paritet.guru/stati/sovetyi-yurista-chto-delat-esli-zastroyshhik-prosrochil-sdachu-doma.html

Как получить компенсацию за задержку сдачи дома

Склонность украинских застройщиков нарушать свои обязательства уже стала притчей во языцех. Редко какой дом сдается точно в срок, а еще и без каких-либо отклонений от первоначального проекта или других сюрпризов — это вообще из категории «днем с огнем», пишет Нова квартира.


Бесплатная юридическая консультация:

Мы решили разобраться, как покупателю добиться от застройщика какой-нибудь компенсации. В этом нам помогали директор юридической компании «Европейский правовой союз» Александр Ванжа и адвокат Донецкой областной коллегии адвокатов Марина Гавяда.

ВЫБИВАЕМ ПЕНЮ ЗА ЗАДЕРЖКУ

Огромное большинство людей, пострадавших от длительного затягивания сроков строительства их домов, не получают от застройщиков никакой компенсации, а порой даже и элементарного извинения. Многие даже и не пытаются что-либо получить. Часто причиной тому объективные обстоятельства: когда застройщик «скорее мертв, чем жив», без копейки денег на счетах, то, сколько с ним ни судись, скорее всего, кроме нервотрепки, ничего не получишь.

С другой стороны, каждую ситуацию нужно рассматривать в конкретном контексте и анализировать все возможные варианты изъятия денег даже у «полумертвых» строительных компаний.

Конечно, если опоздание было не слишком большим, то можно к проблемам застройщика отнестись и с пониманием. Например, по словам сотрудников ХК «Киевгорстрой», в разгар кризиса у них были задержки со сдачей некоторых объектов — до полугода. Во всех случаях обошлось без судебных тяжб и выплаты какой-либо компенсации: люди понимали ситуацию, видели, что происходит на строительном рынке, как замирают многие стройки, и были довольны уже тем, что вообще получают квартиры, хотя и чуть позже. Как говорят специалисты по реализации квартир компании «Житло-Инвест», у них тоже не было никаких неприятных последствий в связи с небольшими задержками со сдачей объектов. Но многие компании заставляют ждать своих покупателей по году и больше.


Бесплатная юридическая консультация:

ЗРИ В ДОГОВОР. Если ваш застройщик из их числа и он «скорее жив», то тут уж надо смотреть в договоре, какую именно ответственность он там на себя возложил. Если предусмотрена какая-то пеня, то ее, не стесняясь, надо взыскивать каждый год. Внимание! Через суд пеня более чем за год не взыскивается. И многие люди по незнанию совершают большую ошибку, затягивая на несколько лет свое обращение в суд.

Для начала можно оформить официальное требование на имя директора компании. Где указать, что такого-то числа заключили с компанией договор о частичном участии в строительстве такого-то дома. Принятые на себя по договору обязательства по перечислению денег вы выполнили в полном объеме. Согласно договору застройщик обязался передать вам такую-то квартиру. Срок окончания строительства такой-то. Но на сегодня вам вышеназванную квартиру в собственность по акту приема-передачи так и не передали. Далее, вышеуказанный договор имеет все признаки договора подряда, определенные ст. 875 Гражданского кодекса Украины. Статьей 883 этого кодекса предусмотрено, что подрядчик отвечает за просрочку передачи объекта заказчику, в частности, уплачивает неустойку, установленную договором или законом, и компенсирует убытки в полном объеме. Согласно договору в случае превышения запланированных сроков строительства больше чем на столько-то месяцев компания должна выплачивать вам неустойку в таком-то размере за каждый последующий месяц.

На основании вышеизложенного и руководствуясь положениями статей 11, 526, 530, 610, 611, 875, 882, 883 ГК Украины, ст. 20 Закона Украины «Об обращениях граждан», вы просите:

1. Обоснованно предоставить информацию относительно передачи вам в собственность по акту приема-передачи такой-то квартиры по такому-то адресу.

2. Уплатить вам неустойку в размере стольких-то процентов от суммы фактически перечисленных средств, то есть столько-то гривен.


Бесплатная юридическая консультация:

3. Сообщить вам письменно о результате рассмотрения требования на основании Закона Украины «Об обращениях граждан». В соответствии со ст. 20 этого закона, обращение рассматривается в срок не более одного месяца со дня его поступления, а те, которые не требуют дополнительного изучения, — немедленно, но не позднее пятнадцати дней от их получения.

СУДИТЕСЬ. Если вы не получили от застройщика устраивающего вас ответа на требование, можно обратиться с иском в суд. Для этого, конечно, лучше прибегнуть к профессиональной помощи юриста, пишет Нова квартира. В исковом заявлении вы описываете проблему так же, как и в требовании к застройщику, добавив то, что вы обращались с требованием об уплате неустойки к ответчику, но оно было проигнорировано. И теперь вы просите принять исковое заявление к рассмотрению и взыскать с ответчика в вашу пользу неустойку в такой-то сумме.

Обращение в суд — дело хлопотное, но сулящее высокие шансы на успех. По словам юристов, в реестре судебных решений немало примеров, когда суд обязывает застройщика выплатить пеню в полном размере.

ВОЗМЕЩАЕМ УБЫТКИ

К сожалению, в большинстве случаев застройщики в договорах прописывают за свои «художества» просто мизерные штрафные санкции, которые дают такие маленькие суммы неустойки, ради которых и огород городить не стоит. Но и здесь не стоит отпускать нарушителя своих обязательств с миром, пишет газета Сегодня.


Бесплатная юридическая консультация:

ВЕРНЕМ АРЕНДНУЮ ПЛАТУ. Можно попробовать получить с него компенсацию за понесенные материальные убытки. Уж тем то, кто ожидает «просроченное» жилье в арендуемых квартирах, это, как говорится, сам Бог велел. Для чего в своем исковом заявлении в суд добавьте абзац о том, что в результате несвоевременного выполнения ответчиком условий договора вы понесли потери имущественного характера: по такому-то договору аренды недвижимого имущества в такой-то период времени. За это время проживания вашей семьи в арендованной квартире (доме) вами были израсходованы денежные средства в таком-то размере. Которые подлежат компенсации вам ответчиком на основании статьи 883 Гражданского кодекса Украины.

И в конце заявления добавляете просьбу взыскать с ответчика в вашу пользу материальный ущерб в таком-то размере согласно договору аренды жилого помещения. Конечно, чтобы получить такую компенсацию, нужно иметь на руках договор аренды. При этом не обязательно, чтобы он был заверен нотариально — достаточно наличия подписей хозяина квартиры и съемщика.

При наличии такого договора и грамотном ведении дела суды, как правило, принимают сторону пострадавшего.

…ИЛИ НЕДОПОЛУЧЕННУЮ ПРИБЫЛЬ. Более того, материальную компенсацию удавалось получать и людям, которые пострадали из-за того, что не смогли сдавать эту квартиру в аренду. Так, в одном случае застройщик почти на год задержал сдачу дома в аренду. Один из инвесторов был оформлен как частный предприниматель, официально занимавшийся сдачей квартиры в аренду. Он планировал эту квартиру для личного проживания. Но для получения компенсации была выстроена юридическая позиция, что он собирался сдавать ее с момента сдачи дома (в подтверждение чего был предоставлен предварительный договор с арендатором), но из-за задержки сделка сорвалась, и он понес убытки. Был предъявлен иск о компенсации неполученной прибыли в эквиваленте $500 за каждый месяц задержки. И суд это требование удовлетворил.

КОМПЕНСИРУЕМ МОРАЛЬНЫЙ УЩЕРБ

Взыскание с застройщика компенсации морального ущерба дает широкий простор для творчества. Пункт 2 части 2 статьи 23 ГК Украины предусматривает, что моральный ущерб заключается: в душевных страданиях, которые физическое лицо испытало в связи с противоправным поведением относительно него самого, членов его семьи или близких родственников. В соответствии с частью 3 этой статьи, размер денежного возмещения морального ущерба определяется судом в зависимости от характера правонарушения, глубины физических и душевных страданий. Принимается во внимание ухудшение способностей пострадавшего или лишение его возможности их реализации, степень вины лица, которая нанесла моральный вред, если вина является основанием для возмещения, а также с учетом других обстоятельств, которые имеют существенное значение. При определении размера возмещения учитываются требования разумности и справедливости, — именно так записано в законе, а уж что судья сочтет разумным и справедливым, заранее не угадаешь.


Бесплатная юридическая консультация:

С ЗАПАСОМ. Все это настолько расплывчато, что, как говорят юристы, из 20 человек, подавших иски по поводу задержки строительства одного и того же дома, каждый может получить совершенно разную компенсацию морального ущерба. Причем диапазон может достигать, например, от 5 тыс. грн. до 50 тыс. грн. Точно же предсказать, на что расщедрится суд именно для вас, не возьмется ни один добросовестный юрист. Есть только некие общие соображения, на которые можно ориентироваться. Например, если недостроенная квартира — десятая в вашей коллекции, а весь ваш ущерб состоит в огорчении от того, что вы расстраиваетесь из-за невозможности сдавать ее в аренду, — то это один случай. Здесь вам разжалобить суд вряд ли удастся, и компенсация, скорее всего, будет минимальной.

Так, в описанном выше случае с предпринимателем суд отказался удовлетворить его иск на возмещение еще и морального ущерба. Аргументировав это так: вы либо предприниматель, который недополучил прибыль, либо несчастное частное лицо, понесшее моральный ущерб. И совсем другое дело, если вы сможете доказать, что из-за задержки в получении квартиры вся ваша жизнь буквально полетела кувырком: с нервами, скандалами, разрушенным семейным счастьем и неприятностями на работе. Кроме того, надо учитывать склонность судов «резать» суммы компенсации морального ущерба. Так что, если вы настроены получить 10 тыс. грн., запросить надо с изрядным запасом, например, 50 тыс. грн.

ПО ЗДОРОВЬЮ. Надежнее, когда моральный ущерб можно прямо связать с ухудшением состояния здоровья пострадавшего. Например, вы в своем исковом заявлении можете добавить, что вам был нанесен моральный ущерб, компенсацию которого вы оцениваете в таком-то размере. Нанесенный вам ущерб выразился в душевных переживаниях и ухудшении состояния вашего здоровья (нервной перегрузке и стрессе), которое обусловлено неопределенностью проживания в арендованной квартире (как вариант — у злой свекрови/тещи).

Кроме того — несвоевременным выполнением ответчиком условий договора, а именно нарушением сроков введения объекта в эксплуатацию и передачи вам в собственность жилого помещения, более того, отказом в добровольном порядке заплатить вам предусмотренную договором неустойку. Приведенные обстоятельства значительно нарушили жизненно важные планы вашей семьи. В результате чего состояние здоровья сильно ухудшилось и вам пришлось обратиться в больницу, где был установлен диагноз «расстройство адаптации» (или какой вам больше нравится) и назначено лечение.

Конечно, все это надо подтвердить справкой из больницы, что, учитывая специфику нашей самой бесплатной медицины в мире, большой проблемы составить не должно. Главное, что таким образом действительно можно добиться получения компенсации, и примеры таких решений тоже есть.


Бесплатная юридическая консультация:

«МЕТРОМ БОЛЬШЕ, МЕТРОМ МЕНЬШЕ»

Редкий дом у нас сдается в полном соответствии с проектом. В огромном большинстве новых квартир имеются отклонения от проектной площади в большую или в меньшую сторону.

ДОВЕРЯЙ, НО ИЗМЕРЯЙ. В договорах с застройщиками, как правило, предусмотрено, что по результатам замеров БТИ происходит корректировка площади квартиры и соответствующий перерасчет денежных обязательств. Но и сотрудники БТИ допускают ошибки, которые могут обойтись недешево. Например, ошибка в ширине комнаты длиной 6 м составила всего 4 см. В результате получаем ошибку в определении площади: 6м х 0,04 м = 0,24 кв. м, что при цене 1 кв. мгрн. дает 2400,00 грн. потерь. Поэтому для гарантии все нужно перемеривать самому.

Кроме того, по определениям, содержащимся в ДБН В2.2., общая площадь квартиры — это суммарная площадь жилищных и подсобных помещений с учетом лоджий, балконов веранд, и террас, которые учитываются с коэффициентом согласно дополнению В. А коэффициенты эти таковы: — для балконов и террас — 0,3; — лоджий — 0,5;

— застекленных балконов — 0,8;

— веранд, застекленных лоджий и холодных кладовых — 1,0.


Бесплатная юридическая консультация:

Однако часто застройщики эти коэффициенты игнорируют.

«НЕДОВЕС» И «ПЕРЕВЕС». Проблемы с площадями бывают двух типов: застройщик недодал площадей, но компенсировать эту нехватку не спешит; застройщик облагодетельствовал инвестора ненужными тому метрами, а теперь просит за них дополнительные деньги. При «недостаче» можно вести себя аналогично ситуации с задержкой сдачи дома. Сначала попытаться договориться полюбовно. Если нет — писать официальное требование к компании, а далее — обращаться с иском в суд. В случае излишков площади в суд тоже можно обращаться, чтобы обязать застройщика привести квартиру в соответствие с проектом. Но на всю волокиту может уйти год, а то полтора. И все это время квартира будет «висеть», поскольку без документов от застройщика оформить ее в собственность вы не можете. Поэтому юристы рекомендуют искать решение вопроса, не доводя дело до суда.

Например, в одном доме застройщик перенес на 5 метров стенку в общем холле, чем одарил квартиры покупателей дополнительными 12 кв. м коридора. Покупателям это добро по 12 тыс. грн. за кв. м было ни к чему. В суд решили не подавать, но эта возможность в качестве аргумента в диалоге с застройщиком присутствовала. Сошлись на компромиссе — взять эти 12 кв. м за полцены. В другом случае в Донецке инвесторов обрадовали неожиданной и небесплатной лоджией. Которую, к тому же, обшили пластиком, за который тоже захотели дополнительных денег. Счастливой хозяйке новой квартиры платить за эти подарки не хотелось. К счастью, этот застройщик не изменил отечественной традиции затягивать со сдачей дома. Поэтому с ним удалось договориться полюбовно: покупатели не запускают описанный выше процесс выдавливания из него компенсации, а он не пристает с предложениями доплатить за лоджию с пластиком.

«МЕТРЫ, ДА НЕ ТЕ»

Более сложные ситуации возникают тогда, когда общая площадь квартиры и соответствует проекту (или имеет разумные отклонения), но фактические площади жилых помещений имеют значительные расхождения с проектными. Т.е., например, за счет жилой комнаты увеличен коридор, кладовка и т.д. В этой ситуации человек имеет право или отказаться от договора (что, как правило, неразумно) или требовать соответствующего снижения цены.


Бесплатная юридическая консультация:

НУЖНА ЭКСПЕРТИЗА. Снижения цены можно добиться или путем переговоров, или в судебном порядке, когда на рассмотрение судебно-строительной экспертизы поставить вопрос о снижении стоимости квартиры, которое вызвано изменением проекта. То есть сперва определяется, какова была бы стоимость квартиры, будь она такой же, как в проекте, а потом — стоимость той, что получилась фактически. Вот эту разницу можно и потребовать компенсировать, пишет Нова квартира. А заодно и моральный ущерб — насколько хватит наглости и творческого вдохновения.

Тот же подход можно использовать, когда присутствуют другие нарушения в проекте, например, использование для внутренних стен менее качественного и более дешевого материала. Но при этом не факт, что независимый эксперт-оценщик даст заключение, что эти изменения действительно снизили стоимость квартиры. Поэтому, если эти изменения никак всерьез жить не мешают, может, разумнее оставить все, как есть.

Источник: http://novakvartira.com.ua/kak-poluchit-kompensatsiyu-s-zastroyschika/

Неустойка за несвоевременную сдачу дома

Здравствуйте, по существу заданного Вами вопроса можем пояснить следующее.

Для начала нужно установить какой именно договор Вы заключили: договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома или договор участия в жилищно-строительном кооперативе (далее – ЖСК).


Бесплатная юридическая консультация:

Этот вопрос является принципиальным, поскольку отношения по указанным договорам регулируются различными нормативными актами.

Если из существа Вашего договора будет ясно, что фактически заключенный Вами договор имеет признаки отношений по участию в долевом строительстве, то к отношениям между Вами и организацией-продавцом квартиры будут применяться положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

Данный вывод сделан на основе п. 8 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04 декабря 2013 года. Согласно указанному Обзору практики Президиума ВС РФ если какое – либо соглашение отвечает признакам договора участия в долевом строительстве, то, несмотря на свое название, к данному договору применяются Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Чтобы применить положения указанного закона к Вашим правоотношениям с организацией – продавцом, заключенный Вами договор должен содержать рад условий.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» по договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.


Бесплатная юридическая консультация:

Ответственность за просрочку передачи квартиры при договоре с жилищно-строительным кооперативом

4 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии указанных условий, заключенный Вами договор, нельзя признать договором участия в долевом строительстве, а даже, если договор носит такое название, то такой договор считается незаключенным.

По договору участия в долевом строительстве, в случае пропуска срока сдачи дома Вы имеете право на взыскание с застройщика неустойки, компенсации убытков, причиненных просрочкой передачи квартиры, компенсации морального вреда и штрафа в размере 50 % от взыскиваемой через суд суммы.

Более подробно о взыскании неустойки читайте в ответах на вопросы, размещенных на нашем сайте по следующим ссылкам: http://advokativlev.ru/vopros-otvet/otvetstvennost-za-prosrochku-sdachi-kvartiryi/ и http://advokativlev.ru/vopros-otvet/otlichitelnyie-osobennosti-dogovora-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve-/

Однако ситуация может существенно усложниться в случае, если заключенный Вами договор не является договором участия в долевом строительстве, а является договором участия в жилищно-строительном кооперативе.

Отношения между покупателем квартиры и ЖСК носят совершенно иной правовой характер и регулируются совершенно другим законом, а именно Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Важно, что при таких отношениях гражданин не является покупателем квартиры у ЖСК, а является членом кооператива.

По сути ЖСК создается в результате решения членов кооператива и на взаимной ответственности ЖСК и его членов.

В ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» отсутствуют нормы об ответственности кооператива перед своими членами, поскольку каждый участник кооператива самостоятельно участвует в его деятельности и результат деятельности ЖСК зависит только от деятельности его участников.

Не применим к отношениям между участниками кооператива и самим ЖСК и Закон РФ «О защите прав потребителей».

Об этом прямо указано в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», согласно которому законодательством о защите прав потребителей не регулируются отношения граждан с товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами, жилищными накопительными кооперативами, садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях.

В Приказе Министерства Российской Федерации по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства РФ от 20.05.1998 № 160 «О некоторых вопросах, связанных с применением Закона РФ «О защите прав потребителей» также указано, что не регулируются законодательством о защите прав потребителей гражданско — правовые отношения граждан с организациями (общественными объединениями, жилищно — строительными, дачно — строительными кооперативами, товариществами и т.д.), если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях.

Таким образом, если Вами был заключен договор участия в жилищно-строительном кооперативе, то Вы не имеете права на взыскание неустойки, морального вреда и иных прав, предусмотренных Законом РФ «О защите прав потребителей».

За более подробной консультацией рекомендуем Вам обратиться в приемную адвоката Ивлева Сергея Сергеевича по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко, д. 20 В, офис 414 и по телефону-42-20.

Спор о неустойке и компенсации за несвоевременную сдачу квартиры и некачественное долевое строительство

Скачать: Спор о неустойке и компенсации за несвоевременную сдачу квартиры и некачественное долевое строительство

По договору уступки права требования к жене гражданина М-ева перешло право требования Участника в договоре долевого строительства. Объектом требования выступает двухкомнатная квартира в многоквартирном доме, который подлежал сдаче и передаче по акту Участникам долевого строительства в 4 квартале 2010 г., но фактически передача квартиры Участнику произошла в 4 квартале 2012 г. Акт приема-передачи квартиры сторонами подписан, но техническое состояние жилого помещения не соответствует условиям договора долевого строительства (вместо двухкамерных стеклопакетов установлены однокамерные) и имеет иные технические недостатки (стяжка пола с трещинами и др.).

Вопросы заявителя:

А. Могу ли я действовать от имени жены (Участника)? Что для этого нужно?

Б. Как получить неустойку за несвоевременную сдачу объекта и проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные законом о защите прав потребителей?

В. Какую компенсацию мы можем получить от застройщика в связи с имеющимися недостатками в сданной квартире? Мы не хотим, чтобы застройщик сам устранил выявленные недостатки.

Ответ юриста.

По вопросу А. Гражданин М-ев может представлять интересы своей жены на основании оформленной доверенности. Доверенность между физическими лицами подлежит обязательному заверению. Для представления интересов жены в процессе претензионного и последующего судебного урегулирования спора жена может заверить данную доверенность как у нотариуса, так и своего работодателя. Для представления интересов жены при подаче и получении документов для государственной регистрации сделки жене необходимо оформить нотариальную доверенность.

По вопросу Б. Договором долевого строительства предусмотрена неустойка в случае нарушения Застройщиком сроков передачи Участникам объектов (квартир) в размере 1/300 ставки рефинансирования, что соответствует п. 6 ст. 5 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве». Повышенная ставка неустойки предусмотренная ФЗ «О защите прав потребителей» в данном случае не подлежит применению, так как преимущество имеет специальная норма и условия договора.

Что делать, если застройщик задерживает сроки сдачи?

Вы вправе требовать с Застройщика уплаты неустойки рассчитанной как 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки (2 года) передачи квартиры. Одновременное взыскание неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами законом не предусмотрено и требование по процентам будет отклонено судом.

По вопросу В. В соответствии со ст. 723, 756 ГК РФ вы вправе требовать от застройщика возмещения стоимости ремонтных работ по устранению выявленных недостатков, если не желаете чтобы виновная сторона своими силами и за свой счет устранила данные недостатки. Для предъявления данного требования вам необходимо предоставить доказательства понесенных затрат по устранению недостатков. Это могут быть: 1) платежные и иные документы подтверждающие факт и реальность понесенных расходов; 2) заключение аккредитованной оценочной компании (пожелание М-ева), в котором будут зафиксированы недостатки и произведен расчет расходов на их устранение.

Учитывая, что договором долевого строительства предусмотрено обязательное соблюдение претензионного порядка урегулирования спора, Участнику необходимо заказным письмом с уведомлением направить в адрес Застройщика претензионное письмо с изложением ситуации и своими требованиями по ее разрешению. По истечению срока ответа на претензию Участник вправе обратиться в суд. Так как рассматриваемые правоотношения подпадают под действие ФЗ «О защите прав потребителей», и в соответствии с НК РФ, требования по иску, поданному в суд общей юрисдикции, освобождаются от оплаты госпошлины. В исковом требовании М-ев вправе заявить одновременно требования по неустойке, возмещению расходов по устранению недостатков, моральный вред, судебные издержки.

Предложения по решению проблем.

Оформить претензионные письма, и по истечении установленного договором срока на ответ обратиться с исковым заявлением в суд общей юрисдикции по месту нахождения квартиры.

Подготовлены претензионное письмо застройщику и доверенность от имени жены М-ева с наделением его права представлять ее интересы в суде, исполнительном производстве, перед застройщиком и иными третьими лицами по вопросу взыскания неустойки и иных расходов по квартире (объекту капитального строительства).

Сунцова Евгения Ивановна, юрист ООО «МосТрестКондитер»

Здравствуйте, по существу заданного Вами вопроса можем пояснить следующее.

Для начала нужно установить какой именно договор Вы заключили: договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома или договор участия в жилищно-строительном кооперативе (далее – ЖСК).

Этот вопрос является принципиальным, поскольку отношения по указанным договорам регулируются различными нормативными актами.

Если из существа Вашего договора будет ясно, что фактически заключенный Вами договор имеет признаки отношений по участию в долевом строительстве, то к отношениям между Вами и организацией-продавцом квартиры будут применяться положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

Данный вывод сделан на основе п. 8 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04 декабря 2013 года.

Срыв сроков строительства: чем рискует застройщик?

Согласно указанному Обзору практики Президиума ВС РФ если какое – либо соглашение отвечает признакам договора участия в долевом строительстве, то, несмотря на свое название, к данному договору применяются Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Чтобы применить положения указанного закона к Вашим правоотношениям с организацией – продавцом, заключенный Вами договор должен содержать рад условий.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» по договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 4 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии указанных условий, заключенный Вами договор, нельзя признать договором участия в долевом строительстве, а даже, если договор носит такое название, то такой договор считается незаключенным.

По договору участия в долевом строительстве, в случае пропуска срока сдачи дома Вы имеете право на взыскание с застройщика неустойки, компенсации убытков, причиненных просрочкой передачи квартиры, компенсации морального вреда и штрафа в размере 50 % от взыскиваемой через суд суммы.

Более подробно о взыскании неустойки читайте в ответах на вопросы, размещенных на нашем сайте по следующим ссылкам: http://advokativlev.ru/vopros-otvet/otvetstvennost-za-prosrochku-sdachi-kvartiryi/ и http://advokativlev.ru/vopros-otvet/otlichitelnyie-osobennosti-dogovora-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve-/

Однако ситуация может существенно усложниться в случае, если заключенный Вами договор не является договором участия в долевом строительстве, а является договором участия в жилищно-строительном кооперативе.

Отношения между покупателем квартиры и ЖСК носят совершенно иной правовой характер и регулируются совершенно другим законом, а именно Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Важно, что при таких отношениях гражданин не является покупателем квартиры у ЖСК, а является членом кооператива.

По сути ЖСК создается в результате решения членов кооператива и на взаимной ответственности ЖСК и его членов.

В ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» отсутствуют нормы об ответственности кооператива перед своими членами, поскольку каждый участник кооператива самостоятельно участвует в его деятельности и результат деятельности ЖСК зависит только от деятельности его участников.

Не применим к отношениям между участниками кооператива и самим ЖСК и Закон РФ «О защите прав потребителей».

Об этом прямо указано в п.

7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», согласно которому законодательством о защите прав потребителей не регулируются отношения граждан с товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами, жилищными накопительными кооперативами, садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях.

В Приказе Министерства Российской Федерации по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства РФ от 20.05.1998 № 160 «О некоторых вопросах, связанных с применением Закона РФ «О защите прав потребителей» также указано, что не регулируются законодательством о защите прав потребителей гражданско — правовые отношения граждан с организациями (общественными объединениями, жилищно — строительными, дачно — строительными кооперативами, товариществами и т.д.), если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях.

Таким образом, если Вами был заключен договор участия в жилищно-строительном кооперативе, то Вы не имеете права на взыскание неустойки, морального вреда и иных прав, предусмотренных Законом РФ «О защите прав потребителей».

За более подробной консультацией рекомендуем Вам обратиться в приемную адвоката Ивлева Сергея Сергеевича по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко, д. 20 В, офис 414 и по телефону-42-20.

Все статьи Санкции за просрочку сдачи объекта при строительстве жилого дома (Фролова М.В.)

Некоторые застройщики не могут своевременно ввести в эксплуатацию возведенные жилые дома, что приводит к штрафным санкциям. Может ли застройщик признать их в составе расходов, уменьшающих базу по налогу на прибыль?

Неустойка и причины для ее взыскания

Начиная с 2005 г. отношения по долевому участию в строительстве регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, согласно которому денежные средства граждан могут привлекаться организацией-застройщиком одним из двух способов. Первый — на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию. Второй — путем выпуска застройщиком жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством о ценных бумагах.Однако, несмотря на то что Закон N 214-ФЗ предусматривает возможность применения двух способов, второй способ на практике не используется по причине отсутствия регулирования на законодательном уровне. Поэтому все организации-застройщики привлекают денежные средства граждан на основании заключенных договоров долевого участия, в которых застройщик обязан указать точные сроки сдачи объекта в эксплуатацию. В случае несвоевременной передачи квартиры участнику долевого строительства предусмотрена выплата неустойки.Если участником долевого строительства является гражданин, застройщик уплачивает неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Причем ограничений по сумме неустойки Закон N 214-ФЗ не предусматривает. Сумма неустойки может быть уменьшена в случае, когда она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8).Застройщик может включить сумму неустойки в состав внереализационных расходов при исчислении базы по налогу на прибыль на дату их признания должником при методе начисления. Если уплата неустойки осуществляется без соответствующего решения суда, то датой признания внереализационных расходов является день подписания соглашения о выплате неустойки (Письмо ФНС России от 26.06.2009 N/121).Неустойка, выплаченная физическому лицу в случае нарушения срока сдачи объекта долевого строительства, является его доходом и подлежит обложению НДФЛ, поскольку не включена в перечень доходов, с которых не нужно удерживать налог. Застройщик признается налоговым агентом, который обязан удержать НДФЛ (Письма ФНС России от 25.03.2011 N КЕ-3-3/935, Минфина России от 02.06.2009 N01/409).

Штраф за несоблюдение требований потребителя

Согласно п. 6 ст.

Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу объекта

13 Закона о защите прав потребителей в случае, если застройщик в добровольном порядке не выплатит гражданину неустойку за просрочку ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры, суд может взыскать с застройщика в пользу участника долевого строительства штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу дольщика. Сумма штрафа исчисляется из всех присужденных дольщику сумм, включая убытки, неустойку, компенсацию морального вреда (Решение Реутовского городского суда Московской области от 05.06.2013 по делу N 2-648/2013).Ранее штраф за неисполнение требований потребителя, выплаченный застройщиком в добровольном порядке, судьи взыскивали в доход бюджета. Поэтому в составе расходов, учитываемых при определении базы по налогу на прибыль, он не признавался (Постановление ФАС Поволжского округа от 26.06.2012 N А/2011).Однако Пленум Верховного Суда РФ (п. 46 Постановления от 28.06.2012 N 17) разъяснил, что такой штраф взыскивается в пользу потребителя. Поэтому сумму штрафа, на наш взгляд, можно учесть в составе внереализационных расходов на основании пп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ.В силу того что выплата штрафа гражданину не носит компенсационного характера, она облагается НДФЛ (Письма Минфина России от 24.05.2013 N/18724, 28.05.2013 N/19242).

Возмещение реального ущерба и упущенной выгоды

Застройщик обязан возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки, которые определяются в соответствии со ст. 15 ГК РФ и включают в себя: расходы, которые дольщик произвел в связи с нарушением обязательств застройщика (реальный ущерб); неполученные доходы, которые дольщик получил бы, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).Различия между ущербом и упущенной выгодой очень важны с точки зрения налогообложения.Минфин России в Письме от 04.07.2013 N/25645 разъяснил, что под убытками в целях ст. 15 ГК РФ понимаются: реальный ущерб, т.е. расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества; упущенная выгода — неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.Если у участника долевого строительства — физического лица в связи с задержкой исполнения обязательств застройщиком возникли расходы по аренде жилого помещения для проживания на срок задержки застройщиком, то дольщик может потребовать возместить убытки, которые приравниваются к реальному ущербу.Однако суд может отказать в возмещении такого рода убытков, поскольку не всегда доказуема причинно-следственная связь между просрочкой застройщика по передаче жилого помещения и убытками, понесенными дольщиком, например, если он арендовал жилье, имея возможность проживать по месту регистрации (Решение Реутовского городского суда Московской области от 09.10.2012 по делу N 2-777/2012).Непросто доказать в суде и то, что участником долевого строительства — физическим лицом был не получен доход (упущена выгода) от сдачи квартиры в аренду из-за того, что застройщик не передал ему вовремя эту квартиру.Затраты по возмещению ущерба дольщику застройщик признает в налоговом учете как внереализационные расходы (Письмо Минфина России от 04.07.2013 N/25645). Расходы же на возмещение упущенной выгоды не могут учитываться при формировании базы по налогу на прибыль. Согласно пп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ в целях налогообложения прибыли принимаются расходы только на возмещение причиненного ущерба.Для дольщика — физического лица суммы возмещения ему реального ущерба не являются доходом и не облагаются НДФЛ (Письмо Минфина России от 05.04.2013 N/4-341). Суммы же возмещения упущенной выгоды являются его доходом и облагаются НДФЛ (Письмо ФНС России от 27.08.2013 N БС-4-11/15526).

Возмещение морального вреда

Если застройщик нарушил договорные обязательства, в том числе по срокам передачи объекта строительства дольщику-гражданину, то согласно Закону о защите прав потребителей он обязан возместить дольщику моральный вред. Выплата такой компенсации указанного вреда предусмотрена ч. 1 ст. 151 ГК РФ.По мнению контролирующих органов, застройщик не вправе признать понесенные при этом затраты в составе расходов, уменьшающих базу по налогу на прибыль (Письма Минфина России от 19.03.2010 N/4/22, 09.12.2009 N/2/232).Отметим, что если организация готова к судебному спору, существует вероятность его выиграть. Судьи иногда подтверждают правомерность признания в налоговом учете сумм возмещения морального вреда. Причем не только в ситуациях, когда выплаты происходят в силу судебного решения, но и при возмещении морального вреда на основании мирового соглашения (Постановления ФАС Московского округа от 15.11.2011 N А/, ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.10.2009 N А/08, ФАС Московского округа от 19.11.2009 N КА-А40/).Подлежит ли обложению НДФЛ сумма возмещения морального ущерба, зависит от того, на основании чего произведена выплата. Так, компенсация морального вреда, выплаченная по решению суда (мировому соглашению, утвержденному судом), является компенсационной выплатой, предусмотренной абз. 2 п. 3. ст. 217 НК РФ. Следовательно, она не облагается НДФЛ (Письма Минфина России от 05.03.2013 N/4-171, 25.09.2012 N/9-288). Если возмещение морального вреда осуществляется не на основании судебного решения, данные выплаты не признаются в качестве компенсационных, установленных законодательством. Следовательно, они подлежат обложению НДФЛ (Письма УФНС России по г. Москве от 06.05.2010 N 20-14/3/047952@, 17.03.2011 N 20-14/3/024651@).

Возмещение судебных расходов

Если застройщик компенсирует дольщику судебные расходы (пошлины), то выплаченные суммы учитываются у застройщика в составе внереализационных расходов, уменьшающих базу по налогу на прибыль, на дату вступления в законную силу решения суда. Выплаты, производимые в качестве возмещения понесенных физическим лицом расходов на оплату услуг представителя (адвоката), также признаются внереализационными расходами (Письмо Минфина России от 08.04.2009 N/1/227).Вопрос, должен ли будет дольщик, получивший компенсацию, уплатить с ее суммы НДФЛ, в настоящее время не имеет однозначного ответа.По мнению Минфина России, возмещение всех видов судебных расходов подлежит обложению НДФЛ (Письма от 10.06.2010 N/10-21, 23.04.2013 N/14106).ФНС России считает, что возмещение любых документально подтвержденных расходов и издержек, признанных судом необходимыми, освобождается от НДФЛ на основании п. 3 ст. 217 НК РФ (Письмо от 08.09.2010 N ШС-07-3/238). Суды также приходят к выводу, что компенсация судебных расходов не облагается НДФЛ (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.08.2010 N А/2009).

Должен ли застройщик быть налоговым агентом

Когда компенсационные выплаты производятся по решению суда, застройщик обязан выплатить дольщику именно ту сумму, которая указана в решении (п. 2 ст. 13 ГПК РФ). Если сумма НДФЛ выделена в судебном решении, застройщик обязан ее удержать. Если же в решении суда сумма налога не указана, застройщик должен выплатить неустойку (пени, штрафы и т.п.) в полном объеме и известить налоговую инспекцию о невозможности удержать НДФЛ (Письмо ФНС России от 28.10.2011 N ЕД-4-3/17996). При этом застройщик обязан не позднее одного месяца с даты окончания налогового периода, в котором возникли соответствующие обстоятельства, письменно известить о невозможности удержать налог и о его сумме не только налоговый орган по месту своего учета, но и по месту учета гражданина, которому осуществляется выплата.Если застройщик при перечислении суммы неустойки не имел возможности удержать НДФЛ, обязанность подать декларацию и уплатить налог возлагается на физическое лицо — получателя дохода.Иными словами, дольщик должен самостоятельно исчислить, уплатить сумму НДФЛ и представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию (Письмо ФНС России от 28.04.2012 N/9-570).

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс»: / Компания «КонсультантПлюс».2. Налоговый кодекс Российской Федерации: часть вторая // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс»: / Компания «КонсультантПлюс».

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Несвоевременная сдача жилья

Согласно статьи 4 Федерального Закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик, при возведении многоквартирного дома, заключает с дольщиком договор участия в долевом строительстве. Одним из важнейших пунктов этого договора является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Однако, в реальной жизни застройщик очень часто нарушает этот пункт договора, перенося сроки сдачи жилья и ссылаясь, при этом, на «объективные» обстоятельства.

Участнику долевого строительства необходимо знать свои права, чтобы требовать от застройщика неустойку за несвоевременную сдачу жилья. Согласно статьи 6 Закона №214-ФЗ, в случае, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение о заключении дополнительного соглашения, в котором оговариваются новые сроки сдачи жилья. При этом застройщик не освобождается от уплаты неустойки. Если Вы являетесь гражданским лицом, т.е.

Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома — подробно о правах дольщиков

участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то размер неустойки, согласно упомянутому Закону, составляет одну сто пятидесятую ставки рефинансирования Центрального банка, умноженной на количество дней просрочки. Ставка рефинансирования ЦБ РФ на сегодня составляет 8,25 % годовых.

Помимо этой неустойки участник долевого строительства может подать иск в суд с целью возмещения нанесенного ему застройщиком морального вреда. Это предусмотрено статье 15 Закона РФ «О защите прав потребителей». Если застройщик нарушил сроки сдачи жилья, нарушив, таким образом права участника долевого строительства, то можно считать, что застройщик нанес моральный вред участнику долевого строительства. Размер компенсации морального вреда определяет суд. Уже есть немало прецедентов, когда суд встает на сторону дольщика и обязывает недобросовестного застройщика выплатить компенсацию за нанесение морального ущерба. Так «Известия» от 10 августа 2012 года (http://izvestia.ru/news/532586) сообщают, что за годовую задержку со сдачей жилья застройщика обязали выплатить компенсацию обманутому дольщику в размерерублей. Истец просил суд взыскать с застройщикарублей, но суд присудил половину требуемой суммы. Известны также много других подобных случаев, когда суд обязует застройщика выплачивать компенсацию за нанесение морального вреда

Обращайтесь к нам. Мы будем рады Вам помочь. Наши юристы имеют достаточно большой опыт работы при оказании юридической помощи участникам долевого строительства.

Просрочка сдачи квартиры в многвартирном жилом доме

Много раз, мне приходилось сталкиваться с проблемой нарушения застройщиком сроков сдачи жилья, при долевом участии в его строительстве. При этом удивительным казалось то, что «дольщики» в основной своей массе безропотно прощали застройщику такую просрочку.

Возможно это вызвано тем, что далеко не все знают о том, что законом предусмотрены действенные и эффективные гарантии прав участников долевого строительства, что закон стоит на стороне потребителя и нерадивого застройщика можно в этом случае наказать рублем.

Так в соответствии с ч.2 ст.

Последствия просрочки передачи квартиры участнику долевого строительства

6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Когда можно подавать в суд на застройщика при просрочке сдачи дома?

Право на токой иск имеется у дольщика, полностью оплатившего взнос по договору долевого участия в строительстве при любой просрочке, даже самой незначительной. Стоит напомнить, что в соотвтетствии с 214-ФЗ Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Какой же размер неустойки должен уплатить застройщик дольщику?

В соответствии со статьей 6 Федерального закона 214-ФЗ размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования в день для юридических лиц и 1/300 х 2 — для физических лиц. Для простоты понимая приведем пример расчета в соответствии с текущими значениями ставки рефинансирования.

В настоящий момент (с 01.01.2016) ставка рефинансирования ЦБ РФ приравнена к Ключевой ставке Банка России, которая составляет 11% годовых. Представим, например, что застройщик просрочил сдачу квартиры на три месяца при ее цене в 2 млн руб. В этом случае неустойка для гражданина составит:

* 11% / 300 * 2 * 90 =руб, что, согласитесь, уже не мало. Бесплатный калькулятор неустойки по 214-ФЗ

Кроме этого, как указано в ч.9 ст. 4 вышеуказанного закона, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

А применение закона о защите прав потребителей к данным отношениям, позволяет требовать также компенсации морального вреда и штрафа в размере половины присужденных сумм (пункт 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей).

Сумма морального вреда ко взысканию обычно не превышаетр. Если принять во внимание наш расчет, то размер штрафа добавит в копилку еще +рублей

Итого ко взысканию получитсяр.Этой суммы вполне хватило бы на приобретение мебели или бытовой техники для вашей новой квартиры.

Следует, однако, учесть, что суды зачастую произвольно применяют норму ст. 333 ГК РФ, в силу которой суд имеет право по своей инициативе снизить размер присуждаемой неустойки, если сочтет что она явно несоразмерна характеру нарушения. На мой взгляд, вполне очевидно, что установленная законом неустойка априори соразмерна характеру нарушения, иначе зачем бы она была установлена законом, однако суды часто снижают размер неустоек по таким делам, очевидно руководствуясь своим внутренним убеждением и каким-то особым пониманием справедливости.

Данную категорию дел нельзя назвать простой, поскольку участие в таких спорах все же требует определенной юридической практики, а застройщики порой прибегают к весьма изобретательным способам избежать ответственности за просрочку сдачи квартир.

Так, например, один крупный Липецкий застройщик грешил тем, что когда не успевал сдать объект вовремя рассылал жильцам письма с просьбой заключить соглашения о продлении сроков строительства, а затем обращался в суд пытаясь понудить граждан подписать такое соглашение. Что самое удивительное, в ряде случаев, когда дольщики не получали корреспонденцию и не являлись в суд, последний, удовлетворял-таки требования застройщика, мотивируя свои решения какими-то абсолютно невероятными правовыми абстракциями. К счастью, во всех известных мне случаях, подобные решения впоследствии, правда не без боя, но все же были отменены вышестоящими судами.

В заключении хотелось бы отметить, что взыскание неустойки и морального вреда с Застройщика за прострочку сдачи дома по договору долевого участия в строительстве, дело перспективное, но при условии, если им занимается профессиональный юрист.

Группа компаний ТОЧКА И

По вопросам взыскания неустойки с застройщика звонитеСТОИМОСТЬ РАБОТЫ ЮРИСТА ПО ВЗЫСКАНИЮ НЕУСТОЙКИ

актуальность информации проверена на 23.03.2016

Источник: http://gragdanskii-advokat.ru/neustojka-za-nesvoevremennuju-sdachu-doma/

Published by admin