Квартиры долевое строительство

Особенности покупки квартиры в долевом строительстве


Бесплатная юридическая консультация:

При стандартной покупке недвижимости процедура заключается в оплате лицом установленной суммы, после чего он становится владельцем определенного имущества.

Оглавление:

При приобретении жилого объекта в долевом строительстве гражданин передает оплату за квартиру в полном размере, когда дом еще находится в стадии постройки.

Выгода заключается в том, что цена такой квартиры может быть на 20-30% меньше рыночной стоимости.

Учитывая высокую стоимость любой новой квартиры, скидка в несколько десятков процентов является очень заманчивой, и многие граждане решают заключить долевой договор.

Если придерживаться законодательства, то такая сделка не несет никаких рисков для покупателя, но на практике многие застройщики используют мошеннические схемы.


Бесплатная юридическая консультация:

При обманной сделке у лица, заключившего договор, существует вероятность потерять все вложенные деньги, что будет очень сложно доказать в судебном порядке.

Правовое регулирование

Стоит отметить, что благодаря новому законопроекту собственники теперь намного больше защищены со стороны государства.

ФЗ 214

В апреле 2005 года был принят Федеральный закон № 214, который регулирует участие покупателей в долевых строительных сделках многоквартирных зданий и других объектов недвижимости.

Закон принимался для защиты прав дольщиков от недобросовестных застройщиков. Он устанавливает определенные гарантии для дольщиков со стороны строительной компании и ответственность для последней (статья 7, статья 10 ФЗ № 214).

При его соблюдении застройщик не имеет права оформлять договор по долевому строительству, пока не будут реализованы определенные условия:

  • земельный участок должен быть выкуплен строительной компанией на аукционе;
  • необходимо получить соответствующее разрешение на строительные работы;
  • до начала строительства застройщик должен опубликовать в СМИ или интернете проектную декларацию о будущей недвижимости;
  • после публикации декларации должно пройти не менее 15 календарных дней.

Как купить квартиру в долевом строительстве?

Вопрос, как купить квартиру в долевом строительстве, интересует многих покупателей недвижимости.


Бесплатная юридическая консультация:

Главное – придерживаться существующего законодательства, а при необходимости обращаться за консультацией к юристу и проверять репутацию застройщика.

Предложения

Современный рынок предлагает воспользоваться предложениями различных видов юридических лиц. При этом всех продавцов недвижимости в долевой собственности можно разделить на застройщиков и инвесторов.

Застройщик – это строительная компания, которая занимается возведением многоквартирного дома и привлекает для этого покупателей.

К инвесторам могут относиться подрядчики, частные покупатели или продавцы, поставщики услуг и строительных материалов.

Также можно воспользоваться предложением риэлторских компаний, которые выступают от лица застройщика.


Бесплатная юридическая консультация:

При этом важно понимать, что риэлтор является участником лишь формально, а в договоре будет указываться компания, занимающая строительством конкретного дома.

Выбор застройщика

Как купить квартиру в долевом строительстве многоквартирных домов и не прогадать?

Прежде всего, необходимо:

  • выбрать ответственного застройщика;
  • заранее изучить всю информацию о строительной компании;
  • почитайть отзывы;
  • если возможно, найти бывших клиентов.

Если строительная компания уже имеет внушительный стаж работы, успешно сдала не один объект недвижимости, то вряд ли она станет портить себе репутацию и заключать мошеннические сделки.

Также рекомендуется проверить информацию об инвесторах и кредиторах строительной организации.

Кроме того, при оформлении сделки всегда необходимо проверять:


Бесплатная юридическая консультация:

  • свидетельство о государственной регистрации;
  • свидетельство о постановке на учет;
  • ряд других документов, важных для составления договора по всем законодательным правилам.

Возможен ли отказ от долевого строительства? Читайте здесь.

Порядок действий

Перед тем, как подписывать договор, внимательно изучите наличие в нем необходимых пунктов.

После чего следует дождаться внесения жилого объекта в государственный реестр, и только потом переводить оплату.

Во время строительных работ рекомендуется:

  • интересоваться ходом возведения объекта;
  • посещать площадку;
  • задавать интересующие вопросы застройщику.

Заключение договора

В договоре в обязательном порядке указываются:


Бесплатная юридическая консультация:

  • срок окончания строительства;
  • сдача квартир в эксплуатацию;
  • штрафные санкции, которые ожидают застройщика при нарушении своих обязательств.

Кроме того, в документе определяется порядок и срок оплаты, также дается развернутая характеристика объекту.

Документы

Покупатель части недвижимости имеет право потребовать у застройщика следующие документы:

  • разрешение на проведение строительных работ;
  • обоснование строительного проекта с технической и экономической стороны;
  • если необходимость проведения государственной экспертизы определяется законом, то застройщик должен предоставить покупателю заключение госэкспертизы относительно проектной документации;
  • документация на проект со всеми дополнениями и правками;
  • права собственности на участок земли.

Регистрация права

  • заключается обязательно в письменной форме (статья 4 ФЗ № 214);
  • подлежит регистрации в Росреестре согласно 214 Федеральному закону (статья 17) .

Для этого необходимо подать заявление с пакетом документов в территориальный орган организации. После одобрения заявления, договор участия в долевом строительстве считается законным.

Финансовая сторона

За оформление ДДУ заявителю придется оплатить государственную пошлину в размере 350 рублей.

Также некоторые группы граждан могут рассчитывать на получение имущественного вычета при покупке долевого объекта недвижимости в размере 13%, причем максимальная граница общей стоимости жилья не превышает 2 миллионов рублей.


Бесплатная юридическая консультация:

Ввод жилья в эксплуатацию

Сроки ввода объекта в эксплуатацию должны быть прописаны в составленном договоре (статья 6 ФЗ № 214).

При получении разрешения застройщик направляет всем владельцам долевой части недвижимости уведомление о предстоящем событии.

Риски

Рассматривая строительную площадку жилого объекта недвижимости, следует обратить внимание на дату получения разрешения строительства дома.

Это связано с тем, что 214 закон действует с 2005 года, а если строительная компания получила разрешение ранее этого срока, то она может воспользоваться возможностью составления инвестиционного договора.

Иногда застройщик предлагает заключить договор купли-продажи, ссылаясь на то, что покупатель сможет забронировать квартиру в строящемся доме. Однако в таком случае компания выступает в качестве обычного продавца и не несет никаких обязательств перед покупателем.

Мошеннические компании также могут предлагать заключить не долевой договор, а договор займа, то есть:

Бесплатная юридическая консультация:

  • покупатель перечисляет некоторую сумму за недвижимость;
  • расчет оставшейся стоимости происходит по договору займа.

Вот только по законодательству участники такой сделки никак не смогут защитить свои права.

Кроме того, строительные организации убеждают клиента перевести деньги напрямую на счет их компании, а не в банк. Но в случае спорной ситуации, покупатель не сможет доказать факт передачи денег по договору.

Как работает закон о долевом строительстве 214? Смотрите тут.

Существует ли законопроект об отмене долевого строительства? Подробная информация в этой статье.

Страхование

Согласно законодательству застройщики:


Бесплатная юридическая консультация:

  • обязаны застраховать свою ответственность (статья 15.2 ФЗ № 214);
  • после этого они имеют право распоряжаться полученными средствами дольщиков.

По новым правилам Росреестр отказывается регистрировать договора, если объект не проходил процедуру страхования.

Источник: http://77metrov.ru/kak-kupit-kvartiru-v-dolevom-stroitelstve.html

Долевое строительство и его особенности в 2018 году

За последние годы законодателями предпринято множество шагов по повышению уровня безопасности сделок на рынке первичной недвижимости. Закономерно, что «обманутых дольщиков» стало гораздо меньше. Однако и сегодня уровень надежности сделок по новостройкам уступает надежности «вторичек». В этой статье мы разберемся, что такое долевое строительство, в чем его привлекательность и как максимально обезопасить себя от рисков, покупая «новостройку».

Что такое долевое строительство

Новостройками или первичным жильем принято называть квартиры в жилых домах, которые еще находятся в процессе строительства. Застройщики полностью организуют все процессы по согласованию, строительным работам, оформлению всех процедур по сдаче объектов в эксплуатацию и оформлению в собственность.

Строительство финансируют участники долевого строительства, желающие приобрести недвижимость в строящихся домах — инвесторы или, как их еще называют, дольщики. Средства, уплаченные ими застройщиками при заключении договора долевого участия (ДДУ) гарантируют им получение в собственность выбранных квартир. Этот вид строительства называют долевым потому, что каждый инвестор передаёт застройщику ту долю средств, которая соответствует его части имущества в возводимом объекте.


Бесплатная юридическая консультация:

Выгода и риски долевого строительства

В долевом строительстве одной стороной сделки всегда выступает только юридическое лицо — застройщик. Вторую сторону (физическое или юридическое лицо) принято называть покупателем, но фактически это не покупатель, а пока только инвестор.

Важно! При покупке квартиры в новостройке покупатель приобретает не право собственности, а право требования.

Это означает, что, заключая договор с застройщиком и внося средства за покупаемую квартиру, будущий собственник покупает не саму квартиру, а право требовать ее оформления в собственность на свое имя в будущем, когда дом будет сдан. Причина в том, что еще не построенное жилье не является собственностью и поэтому не может быть продано или куплено. В то же время ДДУ регистрируется в Росреестре и впоследствии становится основанием права собственности на квартиру.

Для инвесторов заключение таких договоров привлекательно по нескольким причинам:

  • стоимость квартир в новостройках значительно ниже аналогичных «вторичек»;
  • цена покупки сопоставима с самыми недорогими «вторичками», но при этом площадь и комфортабельность квартир в современном доме несопоставимо выше;
  • первичное жилье не имеет юридической истории, что обеспечивает защиту от большинства рисков при покупке вторичного жилья;
  • богатый выбор современных ЖК, классов жилья (а, значит, и социального уровня соседей), физических характеристик квартир и многих других составляющих будущего образа жизни;
  • приобретая «первичку» с использованием заемных средств, инвестор получает существенно более низкую ставку по ипотечному кредиту;
  • покупка «первички» для последующей перепродажи — это всегда гарантия получения прибыли в будущем, ведь на каждом очередном этапе строительства рыночная ценность объекта возрастает.

Но наряду с явными выгодами, покупка квартир по ДДУ сопряжена и с рисками:


Бесплатная юридическая консультация:

  • заключение ДДУ не предполагает возможности скорого заселения, ждать завершения строительства придется от нескольких месяцев до полутора-двух лет;
  • вместе с расходами на приобретение необходимо учитывать и расходы на последующий ремонт и интерьер — в среднем от 1-1,5 миллионов рублей;
  • право требования инвестора гарантирует вступление в собственность после ввода дома в эксплуатацию, но не дает гарантии, что дом когда-либо будет достроен;

Таким образом, важно с самого начала учитывать все плюсы и минусы, сопряженные с инвестированием в долевое строительство.

Защита дольщиков при долевом строительстве со стороны законодательства

В настоящее время способов законной покупки квартир в новостройках несколько, и ДДУ является не единственным из них.

Важно! Возможность заключения договора долевого участия регулируется только Федеральным законом №214-ФЗ об участии в долевом строительстве и является наиболее юридически безопасным способом приобретения «первички».

Однако предложить схему сделки «по 214-му» могут далеко не все застройщики. Даже в столицах около 40% строительных компаний предлагают возможность вступления в ЖСК, приобретение жил.сертификата, а также различные «серые» схемы. Дело в том, что требования 214-ФЗ, призванные обеспечить дольщикам максимальную безопасность, налагают на застройщиков довольно жёсткие обязательства и максимальную прозрачность деятельности при предоставлении инвестору возможности в любой момент расторгнуть договор, заметив его несоблюдения. Безусловно, деятельность в столь жёстких рамках устраивает не каждую строительную компанию.

Страхование

С 2014 года закон обязывает застройщиков страховать свою ответственность перед инвесторами. Вариантов ухода от исполнения этого обязательства не существует: отсутствие договора страхования делает регистрацию договоров долевого участия в Росреестре невозможными. Однако реализация этой инициативы в том виде, в котором она была задумана, оказалась невозможна. Поэтому в 2017 году были введены поправки, гарантирующие инвестору если не своевременное оформление квартиры в собственность, то хотя бы компенсацию вложенных средств.


Бесплатная юридическая консультация:

Строительная компания имеет право выбрать один из трех вариантов страхования:

  1. Поручительство банка, отвечающего требованиям законодательства для выдачи подобных гарантий.
  2. Членство в некоммерческой организации, имеющий свой страховой фонд деятельности ее участников.
  3. Договор со страховой компанией, имеющей право предоставлять услуги по данному виду страхования.

Наиболее частым является третий способ как наиболее доступный, однако для застройщика и он сопряжен с определенными сложностями, поскольку лишь очень небольшое число страховых компаний может гордиться способностью отвечать требованиям законодательства для предоставления услуг по этому виду страхования.

Взыскание неустойки и возврат денег

Для составления неустойки и обращения в суд лучше всего воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Однако и при самостоятельном составлении претензии следует опираться на существующую нормативно-правовую базу. Претензия составляется на основании ст.6 и 10 Федерального закона №214-ФЗ, ст.ГК РФ и со ссылкой на нарушенные условия договора. Документ направляется по юридическому и фактическому адресам застройщика (первый лучше выяснять доподлинно, путем заказа выписки из ЕГРЮЛ) и доставляется лично либо по почте, заказным письмом с составлением описи вложения. Отметка о получении претензии застройщиком необходима для дальнейшего разбирательства в суде.

Сумма неустойки рассчитывается исходя из даты передачи застройщиком квартиры инвестору по договору долевого участия. Причем важно учитывать и срок, указанный в самом договоре, и конечную сумму неустойки — если истец по ошибке ее завысит, суд все равно сделает расчет по закону, однако итоговая сумма, превышающая 1 миллион рублей, влечет за собой обязательную оплату государственной пошлины.

Существенные пункты ДДУ

Многие граждане склонны подписывать договоры «не глядя», особенно если документ имеет большой объем текста, изобилующего юридическими терминами и формулировками, растягивающими вдумчивое чтение не на один час. Но внимательно читать ДДУ и прояснять все непонятные вопросы перед подписанием необходимо в целях безопасности собственной сделки.

Важно! Внимательность при подписании ДДУ — важная составляющая безопасности интересов дольщика. Поэтому на поездку в офис застойщика для изучения и подписания документов необходимо выделить достаточное количество времени.


Бесплатная юридическая консультация:

На что необходимо обратить особое внимание в договоре долевого участия:

  1. Объект долевого строительства. Застройщик должен предоставить всю проектную документацию, строительный адрес, серию жилого дома, его этажность и этаж покупаемой квартиры, ее площадь и планировку.
  2. Стоимостьи порядок оплаты — единовременно или в несколько этапов; права и обязанности сторон.
  3. Сроки. Определяется период, по истечении которого дом должен быть введен в эксплуатацию, квартиры поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы на имя новых собственников. Также застройщик обязуется предоставлять инвесторам информацию и о ходе работ в процессе строительства путем открытой публикации отчетов.
  4. Ответственность сторон при нарушении обязательств по договору.

Важно, чтобы все сведения в договоре, которые подлежат проверке, соответствовали действительности, а все вопросы, которые инвестору не до конца ясны, были прояснены до подписания, а еще лучше — до визита в офис продаж.

Как выбрать добросовестного застройщика

Казалось бы, возможность «угадать» с застройщиком близка к случайности. Однако профессиональные агентства недвижимости с успехом проводят проверку застройщиков так же, как и проверку «юридической чистоты» квартир на вторичном рынке. Разница лишь в том, что в случае с проверкой новостройки проверке подвергаются несколько другие факторы. Это одна из причин, почему мнение о том, что для покупки новостройки не нужно агентство, является распространенным заблуждением. Однако по мере сил и возможностей попробовать повторить профессиональный опыт риелторов может и «самостоятельный» инвестор.

Какие документы должны быть у застройщика

Прежде всего, необходима проверка проектной декларации, которую застройщик обязан предоставлять по первому требованию. В этом документе содержится информация о деятельности застройщика и возведении объекта, в котором будущий инвестор планирует приобрести квартиру. Кроме того, важнейшей информацией в проектной декларации являются сведения об иных объектах, строительство которых производилось застройщиком в течение последних 3 лет. В проектной декларации публикуется месторасположение этих объектов, сроки сдачи в эксплуатацию и соответствие деятельности застройщика взятым на себя обязательствам. Помимо этого, в проектной декларации присутствуют сведения о финансовом состоянии застройщика и его текущих задолженностях. Благодаря ознакомлению с этим документом можно составить достаточно ясное представление о благонадежности строительной компании.

Не менее важны и сведения об объекте будущего инвестирования: сроки завершения этапов и сдачи дома в эксплуатацию, информация о нежилых помещениях, общая стоимость строительства, страхование и другие способы, которыми застройщик может гарантировать безопасность сделки для инвестора.


Бесплатная юридическая консультация:

Сведения о застройщике

Помимо проектной декларации, важно изучить и другие сведения. К ним относится актуальность сведений о регистрации юр.лица в ЕГРЮЛ, уточнение сведений о финансовом состоянии и возможных рисках возникновения процедуры банкротства, о судебных исках с участием данной компании.

Не мешает провести и собственное «расследование» — побеседовать с жильцами сданных корпусов, если таковые есть, и изучить отзывы о других объектах застройщика. Если те, кто раньше вас решились на участие в долевом строительстве, выявили подводные камни инвестирования этого застройщика, информация об этом обязательно проявится. Если же в целом информационный фон благожелателен и основной объем полученных данных свидетельствует в пользу застройщика, возможные разовые негативные отзывы смущать не должны — недовольные люди есть везде. Тем не менее вся проверка должна быть проведена тщательно.

Стоимость квадратных метров

Как правило, у благонадежных застройщиков стоимость за квадратный метр примерно одинакова и колебания незначительны. Если же цена предложения невероятно низка или вам предлагают большую скидку (от 30% и более) в случае максимально скорого подписания договора, эти факты должны насторожить. Если законная выгода застройщика в подобных предложениях для вас не очевидна, возможно, именно этот застройщик готовится объявить себя банкротом сразу же после того, как соберет с инвесторов желаемую сумму.

Партнеры застройщика

Одним из информативных (хотя и не всегда гарантированных) способов убедиться в благонадежности строительной компании являются ее партнеры. Солидные застройщики, работающие не один год, имеющие заслуженную репутацию, обычно располагают и внушительным списком партнеров. Если в их числе — серьезные поставщики техники и материалов, известные страховые компании, фонды и банки с высоким рейтингом надежности, это дает компании и право на доверие инвесторов. Однако важно помнить, что и среди очень известных застройщиков, имевших в прошлом прекрасную репутацию и партнерские связи с очень уважаемыми компаниями, есть те, результаты деятельности которых провоцируют претензии и судебные иски со стороны инвесторов гораздо чаще, чем вызывают благодарные отзывы.

Как снизить риски при заключении ДДУ

Строительная компания имеет право привлекать денежные средства инвестора только в том случае, если имеет надлежащим образом оформленное разрешение на строительство, проектную декларацию и документы основания права использования участка. Перед подписанием ДДУ желательно предоставить его на ознакомление независимому юристу. Кроме того, инвестор всегда имеет возможность застраховать свою сделку — это увеличивает сумму расходов, но минимизирует финансовые риски и, к тому же, инвестор получает экспертную оценку страховой компании о надежности условий договора долевого строительства и деятельности застройщика.


Бесплатная юридическая консультация:

Как стать участником долевого строительства: пошаговая инструкция

Итак, прояснив для себя все основные вопросы в теории и приняв решение о покупке первичного жилья, пора переходить к делу. Чем более продуманным будет каждый шаг, тем более удачной, выгодной и безопасной будет сделка, поэтому не вредно начать с составления плана. Определите для себя:

  1. Желаемые сроки. Здесь нужно оценить оптимальные и реальные (наиболее выгодные) сроки самой покупки, и время предполагаемого заселения в новую квартиру.
  2. Бюджет сделки. При предварительных расчетах лучше определиться с самого начала, какой вариант предпочтительнее: единовременный платеж или выплаты в несколько этапов? Планируется задействовать только собственные или и заемные тоже? Исходя из этого следует спланировать все сроки и способы формирования суммы, необходимой для покупки и, при необходимости, выбор кредитной организации.
  3. Выбор застройщика и объекта. Разумнее начинать с потенциально привлекательных застройщиков, после чего выбор предлагаемых ими объектов поможет конкретизировать поиск.
  4. Проверка. Как известно, даже компании с десятилетиями опыта безупречной работы порой сходят с дистанции. Поэтому убедиться в том, что выбранный застройщик имеет высокие шансы оправдать ожидания, не помешает.
  5. Заключение договора. Перед подписанием необходимо перепроверить все пункты, убедиться в достоверности и законности каждого из них, а также в отсутствии возможных разночтений в трактовке понятий и условий. При необходимости — обратиться к услугам независимых специалистов и компаний, способных повысить надежность сделки (агентства недвижимости, юридические и страховые компании).
  6. Регистрация. Должна пройти обязательная государственная регистрация договора долевого участия в Росреестре, чтобы были защищены все права дольщика.

Можно ли использовать материнский капитал на долевое строительство

В настоящее время, нет запрета использовать материнский капитал на долевое строительство. Вы спокойно можете приобрести квартиру в новостройке у застройщика по ДДУ, но сам формат использования материнского сертификата накладывает некоторые ограничения, а именно:

  • Вы не можете использовать маткапитал на покупку жилья за наличку, если ребенку, после рождения которого был выдан сертификат, не исполнилось три года;
  • Использовать материнский капитал на долевое строительство до достижения ребенком трех лет возможно при оформлении ипотеки.

Таким образом, маткапитал вы можете использовать при покупке квартиры по ДДУ, но стоить помнить про ограничение в возрасте ребенка. Ипотека плюс материнский капитал поможет обойти это ограничение.

Долевое строительство в 2018 году: изменения в законодательстве

Одним из главных событий прошлого года стало принятие Федерального закона №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно новым положениям для возможности осуществлять данную строительную деятельность компания должна соответствовать довольно жестким требованиям и к организационно-правовой форме, и к уставному капиталу, и к опыту участия в строительстве жилых объектов, и ко многим другим аспектам.


Бесплатная юридическая консультация:

Все принятые законодателями нововведения вступают в силу с 1 июля 2018 года. Очевидно, что новые условия существенно усложнят деятельность строительных компаний как в организационном, так и в экономическом смысле. Можно ожидать, что компании, которым соответствовать новым требованиям окажется не под силу, уйдут с рынка. Повысят ли новые требования степень надежности защиты дольщиков или лишь в очередной раз скажутся на стоимости квадратных метров — вопрос пока остается открытым.

Относительно недавно Владимир Владимирович Путин поставил перед Правительством задачу отойти от ДДУ. Скорее всего, это будет сделано в 2020 году.

Альтернативным вариантом финансирование строительства по ДДУ, предполагается создание института проектного финансирования застройщиков. При котором банки будут финансировать стройку, а дольщики инвестировать свои средства в стройку на специальный счет в этом банке, что поможет значительно защитить их права и интересы, но и приведет к значительному росту стоимости жилья.

Что вы думаете об этом? Напишите в комментариях.

Важно! Права дольщика в долевом строительстве поможет защитить наш юрист. Запишитесь на бесплатную консультацию в специальной форме на сайте перед окончательным выбором застройщика, чтобы проверить его надежность.


Бесплатная юридическая консультация:

Подробнее про порядок передачи квартиры от застройщика дольщику мы разбирали в нашем прошлом посте «Как принять новую квартиру у застройщика».

Источник: http://ipotekaved.ru/ddu/dolevoe-stroitelstvo.html

Всё о том, что такое долевое строительство квартир

Согласно статистике, большинство граждан Российской Федерации не может позволить себе приобретение жилой недвижимости по рыночной стоимости, а кредиты или ипотечные программы имеют слишком высокие процентные ставки. В таком случае, единственным доступным вариантом для нуждающихся является участие в долевом строительстве многоквартирного дома. Ниже будет описано, что такое долевое строительство квартир и какие существуют нюансы данного процесса. Дополнительно мы рекомендуем прочитать информацию о базовых принципах оформления квартиры в новостройке в собственность.

В чем суть?

Итак, что такое долевое строительство? Говоря об этом понятии, подразумевается наличие двух сторон: компании-застройщика или инвестиционной организации, привлекающей деньги на возведение многоквартирного дома и дольщиков. В качестве второй стороны выступают граждане, желающие иметь недвижимость по более доступной стоимости. Согласно закону, основой ДС выступает документ, который называется «Договор участия в долевом строительстве», где чётко прописываются права и обязанности участников. Так, застройщик обязуется построить дом и сдать его в эксплуатацию к указанному сроку, а дольщик, в свою очередь, должен полностью выплатить определённую сумму денег и принять объект недвижимости.

Как юридическое лицо, по договору строительная компания располагает имущественным правом на участок земли или арендует его, а также имеет разрешительную документацию на возведение недвижимости. Второй участник договора обязан своевременно и полностью рассчитаться с компанией, чтобы обеспечить бесперебойное строительство и своевременную сдачу объекта.


Бесплатная юридическая консультация:

Условия

В целом, процесс долевого строительства состоит из таких этапов:

  1. Застройщик приобретает или арендует земельный участок, получает разрешение на строительство.
  2. Заключается ДДУ, самостоятельно или посредством инвестиционной компании. В качестве второй стороны могут выступать и физические, и юридические лица.
  3. Дольщики оплачивают свою долю в рассрочку.
  4. Начинается строительство дома. После его завершения, недвижимость сдаётся собственникам по акту приёма-передачи.
СПРАВКА! С точки зрения логики, такая схема является очень удобной и выгодной для участников договора. В условиях нестабильных цен на рынке недвижимости, покупатели получают возможность принять участие в ДС, вложив свободный капитал и получить недвижимость в новостройках по более низкой итоговой стоимости, чем, например, при покупке в ипотеку. Ведь цена квадратного метра по завершению строительства значительно поднимется. Застройщик же может отказаться от необходимости искать инвесторов, так как получает денежное вливание в чистом виде.

К сожалению, такой метод не является на 100% надёжным. На практике тысячи вкладчиков были обмануты недобросовестными строительными компаниями и потеряли средства. В связи с этим, государство было вынуждено принять соответствующие законы, согласно которым требования к условиям ДДУ были существенно ужесточены.

Немного истории: что нужно знать?

Территориально такая практика возникла в Аргентине в 90-х годах. Данный период характеризовался кризисным состоянием экономики в стране: валюта непрерывно обесценивалась, поэтому банки отказывались инвестировать средства в строительство. Именно тогда возникло предложение создать акционерное общество, участниками и инвесторами которого выступили бы будущие владельцы жилья. За взнос денежных средств им выдавали акции, который можно было обменять на жилплощадь по окончанию строительства.

Опыт по внедрению данной схемы на рынке недвижимости оказался удачным, что поспособствовало развитию ДC в Южной Америке. Со временем такая практика распространилась и на европейском континенте, откуда пришла в Россию. Как было упомянуто выше, отсутствие законодательной базы по долевому строительству спровоцировало возникновение лавины мошеннических схем, в результате которых объекты оставались недостроенными, а вкладчики не получали квартиры. Поэтому в 2005 году был составлен и принят Федеральный закон № 214, который выступает основным ориентиром при организации ДС.

Нормативно-правовая база

На сегодняшний день можно выделить три основных нормативно-правовых акта, регулирующих долевое строительство:


Бесплатная юридическая консультация:

  • Закон № 294 (принят 30.12.2012.) защищает отношения застройщика и дольщиков, обязывает страховать их.
  • Закон № 2300–1 (принят 7.02.1992) защищает права дольщиков, которые приобретают жильё не для коммерческого использования.
  • Закон № 214 (принят 30.12.2004) регламентирует процесс такого типа строительства в целом.

Долгое время последний ФЗ считался застройщиками слишком несправедливым, так как он значительно ужесточил требования к ним.

Составление договора долевого участия (ДДУ)

Договор долевого строительства всегда заключается между двумя сторонами: застройщиком и дольщиком. Кто может быть участником правовых отношений? Строительная компания всегда выступает в качестве юридического лица, независимо от её организационно-правовой формы. Вся проектная и разрешительная документация должна быть оформлена в рамках действующего законодательства, иначе компания не имеет права привлекать граждан для инвестирования.

Дольщик выполняет в строительстве исключительно финансовые функции. Факт того, что покупатель вкладывает свои деньги в строительство предоставляет ему полное право на последующее оформление собственности на своё имя после того как дом будет сдан в эксплуатацию.

Договор не может быть заключен, если в нём не прописаны следующие пункты:

  • Итоговая стоимость объекта недвижимости;
  • Поэтапные и итоговые сроки сдачи дома в эксплуатацию;
  • Полное описание объекта;

СПРАВКА! Когда речь идет о жилой недвижимости, то дольщик обязан получить полную информацию о будущей квартире, в строительство которой он вкладывает деньги: площадь, количество комнат, этаж.


Бесплатная юридическая консультация:

  • Права и обязанности сторон;
  • Варианты действий при возникновении форс-мажорных обстоятельств;
  • Порядок решения спорных моментов.

Подписание документа со стороны дольщика осуществляется им лично или же уполномоченным представителем от застройщика — ответственным лицом, которое представляет компанию на основании нотариальной доверенности.

Инвестор материальных средств имеет право расторгнуть договор ДУ, если строительная компания не соблюдает установленные сроки или нарушает требования к качеству строительства, что регламентируется ФЗ № 214. В таком случае, застройщик обязан вернуть ему вложенные в строительство средства. Подробнее о правилах расторжения договора купли-продажи недвижимости после ее регистрации читайте здесь.

Преимущества и недостатки покупки в ДС

Несмотря на очевидную выгоду приобретения квартиры данным способом, следует учесть все положительные и отрицательные нюансы. Среди плюсов покупки жилья посредством участия в долевом строительстве следует выделить:

  1. Дольщик приобретает новую квартиру, а значит, исключены любые юридические сложности и подвохи, которые есть на вторичном рынке недвижимости.
  2. Покупка в рассрочку позволяет снизить финансовую нагрузку.
  3. Итоговая стоимость квартиры будет сравнительно ниже.

Минусов участия в таком строительстве не так и много, но для некоторых граждан они могут оказаться существенными:

  1. Даже подписывая договор ДУ, дольщик не будет иметь гарантии ожидаемого результата. Если при сдаче объекта будут обнаружены несоответствия, то вопрос можно будет урегулировать, но на это уйдёт много времени.
  2. Вероятность попасть в схему мошенников остаётся высокой.
  3. По факту дольщик покупает не жильё, а только возможность получить его.
  4. Очень редко объекты недвижимости сдаются в установленный срок.

Ключевые условия

Заключение договора долевого строительства предполагает соблюдение целого ряда нюансов. И чтобы не попасться на удочку мошенников, необходимо знать о каждом этапе заключения сделки. Одним из ключевых моментов является оплата. Следует понимать, что стоимость жилплощади и условия проведения выплат напрямую зависят от того, каким будет первоначальный взнос. К примеру, если полная сумма будет внесена в течение трех рабочих дней, то застройщик чаще всего предоставляет своему клиенту скидку, распространяющуюся на каждый квадратный метр приобретаемой недвижимости.

СПРАВКА! Преимущества оплаты в рассрочку заключаются в том, что даже обладая сравнительно небольшой суммой, дольщик способен получить жилье. При этом клиент способен выбрать как количество квадратных метров, так и срок получения недвижимости и оформления в собственность. Однако, если взять длительную рассрочку, следует понимать, что изначально прописанная стоимость не может быть изменена даже под давлением инфляции.

Порядок передачи квартиры, оформление и сроки

Итак, с чего начать? В соответствии с ДДУ, недвижимость передается в собственность дольщика в соответствии со следующим порядком:

  1. По завершении строительства, дольщик получает разрешение на введение здания в эксплуатацию.
  2. Далее застройщик высылает по почте оповещение всем участникам относительно готовности дома.
  3. Каждый из дольщиков осуществляет осмотр выделенной ему недвижимости, выявляя недостатки. При их наличии, клиент должен указать на недочеты застройщику, которому отводится определенное время для их устранения. После этого производится повторный осмотр.
  4. После того, как акт приема передачи застройщиком частнику подписывается, дольщику вручаются ключи.

После того, как недвижимость окончательно передается участнику долевого строительства, ему следует осуществить госрегистрацию конкретного объекта недвижимости. Однако обязательства застройщика перед клиентом будут считаться исполненными еще до получения документов из Росреестра, подтверждающих его право собственности на квартиру.

Каждый из этапов передачи недвижимости предполагает следующие нюансы:

  1. Сдавать в эксплуатацию многоквартирный дом можно только после получения соответствующего разрешения. Для этого застройщик обращается в уполномоченный орган, выдающий разрешение на строительство дома. Как только этот документ будет выдан, застройщик обязан передать объект в распоряжение дольщиков не позднее того срока, который прописан в ДДУ.
  2. Получив разрешение на ввод здания в эксплуатацию, застройщик должен уведомить дольщиков об окончании строительства не менее, чем за месяц до того срока, который прописан в ДДУ.
  3. Получив уведомление, каждый участник долевого строительства должен принять объект в течение срока, установленного договором. Если же этот нюанс не отражен в договоре, то передача происходит в течение семи рабочих дней после уведомления. Если же в течение двух месяцев дольщик не принял квартиру, то в соответствии с пунктом 6 статьи 8 Федерального закона, передача недвижимости может быть осуществлена в одностороннем порядке.

По закону, определение срока передачи объекта осуществляется застройщиком и указывается в договоре долевого участия. В Гражданском законодательстве предусмотрены следующие варианты:

  • Назначается конкретная дата в формате «число, месяц, год».
  • Указывается определенный период времени, точкой отсчета для которого выступает момент заключения ДДУ.
  • Сдача объекта происходит при наступлении неизбежного события, не зависящего от воли сторон.

Следует понимать, что ДДУ не будет считаться заключенным в том случае, если в нем будут присутствовать приблизительные или ориентировочные сроки передачи.

Документы от застройщика

Чтобы убедиться в прозрачности процедуры, будущему дольщику необходимо тщательно изучить документацию, представленную застройщиком. От последнего требуются следующие бумаги:

  1. Разрешение на ведение строительства на конкретной земельной территории.
  2. Проектная декларация.
  3. Договор поручительства или страхования.
  4. Полная информация о строительной организации, включая адрес, перечень уполномоченных лиц, наименование. Эти данные должны полностью совпадать с теми, которые указываются в разрешительных документах.
  5. В том случае, если регистрацию документов осуществляет представитель застройщика, он должен предоставить документацию, разрешающую делегирование данных прав.

На что следует обратить внимание при составлении договора?

Специалисты советуют особо выделить следующие нюансы:

  1. Обязательно наличие гарантийного срока. Для жилых помещений он составляет пять лет.
  2. В договоре должна быть отражена информация относительно площади квартиры.
  3. Документ содержит подробное описание объекта с указанием точных сроков сдачи и порядка передачи прав.
  4. Присутствие пунктов касательно заключения договоров с третьими лицами или организациями является недопустимым.
  5. Описывается порядок и расторжения договора и основания для этого. Также определяется размер штрафных санкций.
  6. Указывается степень ответственности сторон. С момента внесения средств, все обязанности дольщика должны считаться выполненными. В свою очередь застройщик имеет право использовать поступившие деньги только по назначению (то есть, в строительных целях).

Подводные камни договора: риски и альтернативы

Любой специалист скажет, что долевое участие сопряжено со значительным риском. И это связано не только с фактами мошенничества, но и особенностями самого ДДУ. Основные риски следующие:

  1. Строительные работы могут быть заморожены. Причиной этого нередко является банкротство застройщика. Что делать, чтобы избежать подобных ситуаций? Поможет тщательная проверка компании, на счету которой должен быть ни один успешно реализованный проект.
  2. Обременения. В большинстве случаев денег застройщиков оказывается недостаточно для возведения многоквартирного дома. Такие сторонние расходы как логистика, прокладка коммуникаций и т. д., также требуют финансирования, что нередко сопряжено с выдачей банковских кредитов на компанию. И как только деньги перестают поступать на банковский счет залогодателя — недвижимость оказывается под арестом.
  3. Двойная продажа. Несмотря на наличие государственной регистрации договоров, подобное случается не так уж и редко. Обычно это происходит по вине сотрудников компании-застройщика, когда договор еще не зарегистрирован. Как разрешить ситуацию? По закону действительным считается тот договор, который был зарегистрирован первым. Остальным дольщикам, претендующим на данное жилье, компания должна полностью вернуть деньги.
  4. Внесение изменений в проектную документацию. О подобном дольщики не информируются, и в результате в лучшем случае можно получить одинарные стеклопакеты на окнах, а в худшем — уменьшение оговоренной площади жилья на 8-10%. Поэтому дольщику следует внимательно осматривать в процессе приемки. После официальной передачи недвижимости заставить застройщика устранить выявленные недостатки уже не получится.

Какие же могут быть альтернативы ДДУ? Здесь можно выделить следующие варианты:

  1. Жилищный кооператив. Речь идет об организации, в которую входят граждане, решившие совместно купить многоквартирный дом с дальнейшей его эксплуатацией. На момент учреждения в ЖК должно входить не менее 5 человек. Сложности в данном случае возникают по причине сильного влияния человеческого фактора и проблемой в распределении финансов.
  2. Социальное жилье. Это способ обеспечения граждан жильем с сохранением права собственности за муниципалитетом или государством. То есть, жильцы не являются владельцами недвижимости, но могут впоследствии выкупить и приватизировать ее.
  3. Индивидуальное малоэтажное строительство. Обычно речь идет о постройках, имеющих один-три этажа. Их отличие от многоэтажек заключается не только в высоте, но и в отсутствии лифтов, центрального мусоропровода и т. д. Эти дома имеют облегчённую инженерную инфраструктуру. К примеру, популярные в США и Европе таунхаусы, когда в одном небольшом доме проживает несколько семей.

Что ждет долевое строительство?

С 1 июля 2018 года в силу вступают изменения, которые ужесточат требования к застройщикам. Чем грозит и к чему приведет изменение или отмена такого вида финансирования? И будет ли что-то вместо долевого строительство? Ответы на этот и другие вопросы даст один из юристов:

Как купить квартиру в долевом строительстве?

Покупка квартиры в долевом строительстве является одним из самых популярных способов приобретения недвижимости. Это объясняется такими преимуществами, как возможность платить в рассрочку, стоимость жилья при такой схеме покупки, как правило, меньше, чем у сданных в эксплуатацию квартир. При этом приобретение жилья по долевому строительству достаточно жестко регулируется законодательством, что при правильном оформлении всех документов существенно снижает риски при покупке квартиры в новостройке. Тем не менее, существует достаточное количество нюансов, которые следует учитывать, чтобы не потерять денежные средства, переданные застройщику за недвижимость.

Правовое регулирование долевого строительства

Основным нормативно-правовым документом, положения которого обязаны соблюдать, как застройщики, так и инвесторы (покупатели помещения по договору долевого участия), является Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», принятый в 2005 году.

Главной задачей данного закона является защита прав участников долевого строительства. Она решается за счет определения набора гарантий для дольщика, которые должна обеспечить строительная компания, а именно:

  • Заключать договор долевого участия при приобретении квартиры застройщик имеет право лишь при наличии прав собственности или аренды на земельный участок.
  • У строительной компании должно быть корректно оформленное и действующее разрешение на постройку здания.
  • Проектная декларация публикуется до начала строительных работ, что позволяет инвесторы быть уверенным, что дом будет возведен, а также оценить качество планируемого строительства (узнать материалы, планировки и так далее).

Если застройщик не выполняет указанных условий, он не имеет права заключать ДДУ, а при их заключении у него наступает ответственность вплоть до уголовной.

Как выбрать застройщика

Основным источником информации о строительной компании является, конечно, Интернет. Прежде всего, необходимо проанализировать официальный сайт застройщика, у которого планируется покупка квартиры договору долевого участия. На нем должно быть выложена информация о регистрации и постановке на учет в ИФНС.

На основании ИНН возможно узнать, имеются ли исполнительные производства в отношении строительной компании, перечень учредителей, срок работы на рынке (из бесплатного сервиса на официальном сайте ФНС РФ). Крупные компании обязаны публиковать свою отчетность в Интернет, что тоже является источником информации о финансовом состоянии застройщика.

Прежде чем заключать с компанией договор долевого участия при покупке квартиры, следует обязательно прочитать отзывы о ней. Это позволит сформировать более квалифицированное мнение об исполнении застройщиком своих обязательств, соблюдении сроков возведения домов и так далее. В целом отзывы создадут представление о репутации строительной компании и позволят сделать вывод о целесообразности подписания с ней ДДУ.

При наличии возможности, желательно встретиться и узнать информацию о застройщике у тех, кто уже приобретал у него квартиру. Они могут подсказать определенные нюансы, на которые следует обратить внимание при заключении договора долевого участия с выбранной компанией.

Порядок действий при покупке недвижимости по ДДУ

После того, как выбрана строительная компания и подписан соответствующий договор, рекомендуется совершать следующие действия:

  • Осуществить регистрацию договора в государственных органах. Данная процедура предусмотрена законом и является обязательной. Без ее проведения договор будет считаться недействительным, а значит, фактически незаключенным, что создает для обеих сторон соглашения существенные риски.
  • После регистрации в Росреестре, следует вносить денежные средства в соответствии с установленным графиком. Нарушение сроков оплаты помимо штрафных санкций может повлечь за собой расторжение договора со всеми вытекающими последствиями.
  • Обязательно рекомендуется периодически посещать место строительства, чтобы контролировать процесс возведения дома. При нарушении сроков строительных работ покупатель может потребовать неустойку, также обратиться в суд за расторжением договора и получить назад внесенные денежные средства. Кроме того, регулярное посещение строительной площадки позволяет контролировать и качество работ, ведь исправлять недостатки после окончания возведения постройки будет гораздо сложнее.

Особенности заключения соглашения

Оформляя покупку квартиры ДДУ, следует обратить внимание на следующие пункты в тексте договора:

  • Срок окончания строительства. Данный пункт является одним из самых важных, поскольку основным источником средств при покупке квартиры является ипотека, а процентная ставка зависит от того сдан дом или нет. Поэтому в ДДУ желательно четко определить дату или период передачи объекта в собственность инвестору.
  • Стоимость объекта и порядок совершения платежей. В зависимости от выбранного варианта, покупатель будет либо вносить сразу всю сумму (что позволит снизить цену, но увеличит риски), либо платить частями в соответствии с графиком.
  • Порядок приемки квартиры. Это позволяет инвестору соблюсти гарантии застройщика в части качества выполненных работ. В данном разделе должен быть определен перечень действий в случае нарушения строительной компанией требований нормативных документов (ГОСТов, СНИПов и так далее).
  • Порядок сдачи объекта в эксплуатацию. В данном пункте описываются процедуры, после совершения которых, происходит оформление права собственности на квартиру у инвестора.
  • Ответственность сторон по ДДУ. Просрочка платежа или сдачи дома в эксплуатацию должна приводить к штрафным санкциям или другому виду ответственности в рамках законодательства РФ.

Государственная регистрация ДДУ

После подписания соглашение должно быть обязательно зарегистрировано в государственном органе. Для этого потребуются следующие документы:

  • Заявление установленной формы. Образец можно скачать с официального сайта Росреестра или получить в МФЦ или территориальном органе Росреестра.
  • Подписанный договор между застройщиком и инвестором в количестве трех экземпляров. Он должен полностью соответствовать требованиям федерального законодательства, в противном случае, будет отказано в его регистрации. В такой ситуации, если покупатель уже передал деньги строительной компании, у него возникнут значительные риски.
  • У инвестора при себе должен быть паспорт. Если он состоит в браке, то обязательно также потребуется согласие супруга или супруги (в зависимости от того, на кого оформляется недвижимость).
  • Застройщик предоставляет в Росреестр проектную декларацию, разрешение на постройку дома, договор страхования своей ответственности, детальное описание передаваемого помещения.
  • Квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины за регистрационные действия.

Риски при покупке квартиры по ДДУ

При вложении средств в долевое строительство, покупка квартиры может быть сопряжена со следующими рисками:

  • Нарушение застройщиком сроков сдачи дома, что приведет к более высоким издержкам у покупателя (необходимо арендовать квартиру, а при использовании ипотеки будет продолжать действовать повышенная процентная ставка, что также требует дополнительных расходов).
  • Строительство объекта без соответствующих разрешений и проектной документации. В такой ситуации могут возникнуть проблемы с качеством передаваемых помещений, а также при оформлении собственности на квартиру. Кроме того, по решению контролирующих органов возведение дома без соответствующих документов может быть приостановлено, что приведет к затягиванию сроков строительства.
  • Некорректное оформление договоров. Недобросовестные компании могут предлагать оформить вместо ДДУ договор займа. В таком случае необходимо помнить, что защищает права дольщиков только ДДУ, его положения прописаны в законодательства, и он подлежит государственной регистрации.

Таким образом, основным моментом при принятии решения, как купить квартиру – по ДДУ или договору купли-продажи, является соотношение рисков и выгод. В первом случае риски выше, но зато стоимость ниже. Во втором случае придется заплатить более высокую цену, но зато получить квартиру с уже оформленными документами на собственность.

Источник: http://metr.guru/dolevoe-stroitelstvo/kak-bez-riskov-kupit-kvartiru

Published by admin